Cession d’immobilisations : conséquences de la fin de la théorie du bilan

L’article 13 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 (loi de finances rectificative pour 2010) a mis fin aux conséquences fiscales de la théorie du bilan. A compter des exercices ouverts au 1^er janvier 2012, les charges et produits issus des biens inscrits au bilan des entreprises relevant des BIC et BA mais non utilisés pour l’activité professionnelle sont exclus du calcul du résultat imposable. Les produits et charges liés à une activité non professionnelle à titre marginale (5 ou 10%) restent pris en compte pour la détermination du BIC ou BA.

La fin de la théorie du bilan a en outre des conséquences pour la détermination des plus ou moins-value de cession des immobilisations.  Des précisions sur les conséquences de la réforme sont disponibles sur le site internet du BOFiP (bulletin officiel des finances publiques – 09/01/2013).

​Détermination de  la plus ou moins value professionnelle

BOFiP du 9 janvier 2013 (BOI-BIC-PVMV-10-20-30-20)

En cas d’utilisation de l'élément d'actif immobilisé :

- exclusivement à titre professionnel, la totalité de la plus-value réalisée lors de sa cession est soumise au régime des plus et moins-values professionnelles ;

- exclusivement à titre privé : la cession du bien pourra néanmoins donner lieu à la constatation d'une plus-value professionnelle à hauteur des éventuels amortissements qui ont été déduits du résultat professionnel sans être réintégrés ; pour le surplus, la plus ou moins-value dégagée relèvera du régime des plus-values des particuliers.

En outre, le BOFiP précise qu’en cas de cession d’une immobilisation inscrite au bilan, qui n’a pas uniquement été utilisée pour les besoins de l’activité professionnelle, le résultat de cession doit être ventilé entre une composante professionnelle et une composante privée.

Ainsi la plus ou moins value professionnelle est calculée en retenant le prix de vente et le prix d’acquisition au prorata de la durée d’utilisation du bien dans le cadre de l’activité professionnelle. Les amortissements relatifs à la période d’utilisation du bien en dehors de l’activité professionnelle ne sont pas pris en compte pour déterminer la valeur nette fiscale.

​Exemple

Situation : M. X est exploitant individuel d’une entreprise relevant de la catégorie des BIC. Il clôture ses exercices comptables au 31 décembre.

Le 1^er janvier 2012, il fait l’acquisition d’un immeuble qu’il inscrit à l’actif du bilan :

• Valeur d’acquisition : 2.000.000 €
• Durée d’amortissement comptable et fiscale : 20 ans
• Date de cession : 31 décembre 2021
• Prix de cession : 3.000.000 €

Cet immeuble est utilisé pour l’activité professionnelle de l’entreprise jusqu’au 31 décembre 2019. A cette date, M. X décide de déménager dans un local plus grand dont il a fait l’acquisition. L’ancien immeuble qu’il utilisait est reloué. Le montant des loyers perçus représentent 8% des produits d’exploitation de l’entreprise.

Conséquences fiscales :

De 2012 à 2019

L’immeuble est entièrement affecté à l’activité professionnelle du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2019. Les charges afférentes à l’immeuble sont entièrement déductibles (amortissements, taxe foncière…).

De 2020 à 2021

A compter du 1^er janvier 2020, l’immeuble n’est plus affecté à l’activité professionnelle. Les produits issus de l’immeuble (les loyers) sont exclus du résultat imposable car ils représentent plus de 5% des produits d’exploitation de l’entreprise. Les loyers correspondants, ainsi que les charges de l’immeuble seront intégrés dans la catégorie des revenus fonciers pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Les charges de l’immeuble à compter de 2020 sont non déductibles.

Ainsi, la dotation annuelle de 100.000 € (soit 2.000.000 / 20 ans) n’est plus déductible à compter de 2020.

Plus-value de cession

Détermination de la plus-value professionnelle :

• Valeur d’origine (composante professionnelle) =  2.000.000 x 8/10 = 1.600.000 €
• Amortissements déductibles = 100.000 € x 8 ans = 800.000 €
• Valeur nette fiscale retenue = 1.600.000 € - 800.000 € = 800.000 €
• Prix de cession (composante professionnelle) = 3.000.000 x 8/10 = 2.400.000 €
• Plus-value professionnelle = 2.400.000 – 800.000 = 1.600.000 €

Détermination de la plus-value privée :

• Valeur d’origine (composante privée) = 2.000.000 x 2/10 = 400.000 €
• Prix de cession (composante privée) = 3.000.000 x 2/10 = 600.000 €
• Plus-value privée = 600.000 – 400.000 = 200.000 €  

Remarque 

Le BOFiP du 9/01/2013 indique une autre méthodologie pour déterminer le montant de la plus-value professionnelle.

Prix de cession retraité = prix de cession x (durée d’utilisation professionnelle / durée d’inscription à l’actif) + valeur d’origine x (durée d’utilisation non professionnelle / durée d’inscription à l’actif)

Prix de cession retraité = 3.000.000 x 8/10 + 2.000.000 x 2/10 = 2.800.000 €

Et valeur nette comptable retraitée = VNC + amortissements ayant fait l’objet d’une réintégration extra-comptable  pour les exercices au cours desquels le bien n’était plus utilisé à des fins professionnelles.

VNC retraitée = (2.000.000 – 10 x 100.000) + 100.000 x 2 = 1.200.000

On retrouve ainsi la même plus-value professionnelle (2.800.000 – 1.200.000 = 1.600.000 €).