IR : exonération de la plus-value de cession de la résidence principale

Un arrêt de la Cour d'appel administrative de Nantes vient préciser les conditions d'exonération d'impôt sur le revenu de la plus-value de cession de la résidence principale.

​Les conditions de l'exonération

L'article 150 U, II.1° du CGI prévoit l'exonération d'impôt sur le revenu des plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du contribuable. Selon cet article, sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Selon la doctrine fiscale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812, §30 et 40), la résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il appartient à l'administration de vérifier au cas par cas cette situation.

En cas de doute, c'est en outre, au contribuable de prouver par tous les moyens le caractère effectif et non temporaire de sa résidence principale.

​Les faits de l'affaire

Dans l'affaire soumis à l'appréciation de la Cour d'appel administrative de Nantes (10 mars 2016, n° 14NT01750), des contribuables on estimé que leur résidence située à Tourgéville répondait, lors de sa cession, à la qualification de résidence principale, de manière à bénéficier de l'exonération d'impôt sur le revenu correspondante.

Pour justifier le caractère habituel et effectif de cette résidence, le foyer fiscal a apporté plusieurs éléments de preuve :

• Leurs consommations d’eau et d’électricité relatives à leur habitation à Tourgéville  excèdent celles de leur appartement parisien qu'ils présentent comme leur résidence secondaire.
• Les contribuables sont inscrits sur les listes électorales de Tourgéville.
• Ils ont indiqué dans leurs déclarations de revenus que leur habitation principale est bien l'immeuble situé à Tourgéville.

​La décision de la Cour d'appel

Dans son arrêt du 10 mars 2016, la Cour d'appel administrative de Nantes a jugé insuffisants ces éléments de preuve.

L'inscription sur les listes électorales du bien vendu est sans effet sur la qualification ou non de résidence principale. En outre, l'appartement loué par les contribuables situé à Paris fait l'objet d'un bail loi 1948 qui nécessite une occupation des lieux au moins 8 mois dans l'année. Enfin, leur contrat d'assurance habitation impose une période d'inhabitation inférieure à 90 jours par an.

La qualification de résidence principale est donc rejetée. La plus-value issue de cette cession aurait due être soumise à l'impôt sur le revenu.

Extrait arrêt CAA de Nantes, 10 mars 2016, n° 14NT01750

[...] 4. Considérant que M. et Mme B...font valoir qu'au cours des années précédant la cession, les consommations d'eau et d'électricité de leur logement parisien diminuaient tandis que celles de l'appartement de Tourgéville augmentaient significativement ; qu'ils ajoutent qu'ils étaient inscrits sur les listes électorales de Tourgéville et avaient indiqué dans leurs déclarations d'impôt sur le revenu depuis 2005 que l'appartement situé dans cette commune était leur habitation principale ; qu'ils déduisent de ces diverses circonstances qu'à la date de sa cession et au cours de la période qui précédait, l'appartement de Tourgéville était leur résidence principale ; 
5. Mais considérant que, compte tenu du peu d'écart entre leurs niveaux respectifs, les consommations électriques de l'appartement occupé par M. et Mme B...à Paris et de celui qu'ils possédaient à Tourgéville ne suffisent pas à démontrer que ce dernier aurait été leur résidence principale ; que, pour justifier de leurs consommations d'eau dans les appartements de Paris et Tourgéville, les requérants se bornent à produire des décomptes de charges sur lesquels figurent non leurs consommations d'eau, mais les sommes dues à ce titre ; que la circonstance que M. et Mme B...aient été inscrits sur les listes électorales à Tourgéville est, par elle-même, dépourvue d'incidence sur la solution du litige ; qu'enfin, les requérants avaient déclaré comme habitation principale, au 1er janvier 2009 non pas l'appartement de Tourgéville, mais une maison qu'ils détiennent à Cabourg ; 
6. Considérant, par ailleurs, que M. et Mme B...occupaient leur appartement parisien en vertu d'un bail d'habitation soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, dont le 2° de l'article 10 subordonne, en principe, le maintien dans les lieux à l'occupation du local au moins huit mois dans l'année ; que les requérants avaient conclu un contrat d'assurance habitation pour cet appartement qui prévoyait une période d'inhabitation annuelle de moins de 90 jours, tandis que le contrat d'assurance habitation concernant l'appartement de Tourgéville mentionnait une période d'inhabitation de plus de 90 jours ; [...]