Conseil d'Etat : taxe d'habitation due même en cas de location pour 10 mois par un étudiant

Dans un récent arrêt, le Conseil d'Etat a considéré que la taxe d'habitation était due par un locataire étudiant même pour un bail de 10 mois.

​Taxe d'habitation et location meublée

Selon l'article 1415 du CGI, le locataire d'un local affecté à l'habitation au 1er janvier de l'année d'imposition est soumis à la taxe d'habitation pour l'année entière. Il existe une exception à ce principe. Lorsqu'un logement meublé fait l'objet de locations saisonnières, c'est le propriétaire du bien qui est soumis à la taxe d'habitation à condition qu'au 1er janvier de l'année d'imposition, il puisse être considéré qu'il souhaite en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année.

Il est rappelé que selon l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, les locations meublées font l'objet d'un contrat d'une durée d'un an à condition que le logement constitue la résidence principale du locataire. Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.

​Les faits du litige et l'arrêt du Conseil d'Etat

Dans le litige étudié, un étudiant, M. B. a conclu un bail de 10 mois, à partir du 27 août 2010 (départ du logement au final le 27 mai 2011), pour un appartement meublé situé à Vannes. Etant encore locataire au 1 janvier 2011, M. B. a normalement reçu un avis d'imposition à la taxe d'habitation 2011. Il a alors sollicité l'administration fiscale afin d'obtenir une décharge totale de cette taxe au motif qu'il s'agissait d'une location saisonnière et que le propriétaire s'en réservait la disposition pendant la période estivale.

Compte tenu de la dérogation existante pour les locations saisonnières, le tribunal administratif de Rennes, a accueilli favorablement cette demande. Le ministre des finances et des comptes publics s'est pourvu en cassation devant le Conseil d'Etat pour faire annuler ce jugement.

Dans son arrêt du 15 juin 2016, le Conseil d'Etat a donné raison au ministre et a annulé les principales dispositions du jugement du tribunal administratif de Rennes. La Haute juridiction a estimé qu'un logement meublé dont le bail est conforme à l'article L.632-1 (durée minimum du bail fixée à 9 mois pour un étudiant) ne pouvait être considéré comme une location saisonnière. La dérogation correspondante pour l'imposition à la taxe d'habitation ne peut donc être obtenue dans ce cas par l'étudiant. En outre, le Conseil a relevé qu'aucune preuve n'était apportée sur l'éventuel souhait du propriétaire d'en conserver la disposition pendant le reste de l'année.

Extrait arrêt du Conseil d'Etat du 15 juin 2016, n°386200

[...] 3. Considérant qu'il résulte des dispositions précitées qu'est en principe redevable de la taxe d'habitation le locataire d'un local imposable au 1er janvier de l'année d'imposition ; que, par dérogation à ce principe, lorsqu'un logement meublé fait l'objet de locations saisonnières, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d'habitation dès lors qu'au 1er janvier de l'année de l'imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année ; que ne constitue pas une location saisonnière la location d'un logement meublé par bail conclu dans les conditions prévues à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, au regard des caractéristiques de cette location, consentie à titre de résidence principale pour une durée d'un an, qui peut être ramenée à neuf mois lorsqu'elle est consentie à un étudiant ; que dans le cadre d'un tel bail, le locataire qui occupe le logement au 1er janvier en a la disposition, au sens de l'article 1408 du code général des impôts ; que, dès lors, en relevant, pour prononcer la décharge de l'imposition litigieuse, que le propriétaire de l'appartement en cause ne l'avait remis en location après le départ de M. B...le 28 mai 2011 qu'à compter de la fin de l'été 2011, sans rechercher si, au regard des caractéristiques du bail invoquées par le ministre, cette location était consentie dans les conditions prévues à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ; que, dès lors, le ministre est fondé, à demander l'annulation du jugement qu'il attaque ;

D E C I D E :
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Article 1er : Les articles 1er et 3 du jugement du tribunal administratif de Rennes du 21 octobre 2014 sont annulés.

Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Rennes.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au ministre des finances et des comptes publics et à M. A...B....