Faut il opter pour la location meublée non professionnelle ?

Les bailleurs sont confrontés à un choix dont les conséquences sont considérables : faut-il opter pour la location nue ou la location meublée ? Cet article vient apporter quelques éléments de réponse.

Les hypothèses où il est plus intéressant de recourir à la location nue

En matière de revenus fonciers (catégorie d'imposition applicable lorsque des locaux sont donnés à louer nus), le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros, ce qui génère un avantage fiscal immédiat.

Exemple : un contribuable dispose d'un revenu brut de 100 000 euros. Le montant de son déficit foncier est de 10 000 euros. Le montant de son revenu imposable sera de 100 000 – 10 000 euros = 90 000 euros. L'économie d'impôt générée par ce déficit sera de 10 000 x le taux marginal d'imposition du contribuable, soit en l'espèce, 10 000 x 30% = 3000 euros.

Les déficits provenant des locations meublées non professionnelles n'étant pas imputables sur le revenu global, il est plus intéressant d'opter pour la location nue lorsque celle-ci génère du déficit.

On rencontre principalement cette situation dans les cas de figure suivants :

• des travaux importants ont été réalisés,

• les intérêts d'emprunt sont élevés (ce qui est souvent le cas lors des premières années suivant l'acquisition du bien loué).

Attention cependant, un bien ayant généré du déficit foncier doit être loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle le déficit a été constaté.

Par ailleurs d'autres éléments pourront être pris en considération :

• la difficulté ou non de trouver des locataires (beaucoup de locataires préfèrent meubler leur logement),

• la taille du logement loué (la location meublée est d'avantage adaptée aux petits logements),

• le coût de l'aménagement du logement par rapport à l'économie d'impôt réalisée,

• le coût des frais de comptabilité.

Les hypothèses où il est plus intéressant de recourir à la location meublée

La location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, si le contribuable opte pour le régime réel, il pourra déduire de ces revenus bien plus de charges que s'il avait été soumis au régime des revenus fonciers. Il peut ainsi déduire des amortissements, ce qui lui permet de constater généralement un résultat nul ou négatif et ainsi, de ne pas subir une imposition supplémentaire.

Ainsi, lorsque les charges déductibles des revenus fonciers sont faibles (ce qui est le cas lorsque le montant des travaux ou des intérêts d'emprunt est limité), il est très pertinent de faire de la location meublée afin de limiter son imposition, d'autant plus que le revenu foncier net, en plus d'être soumis à l'impôt sur le revenu, doit supporter les prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

L'économie d'impôt peut ainsi être très élevée.

Il convient en outre de signaler que les frais de comptabilité (pour établir une déclaration 2031) ouvrent droit à un crédit d'impôt, ce qui diminue le coût global de l'opération.