Conseil d'État : la cession d'un terrain par lot constitue un BIC

Le Conseil d'État vient de rendre une décision qui confirme l'imposition d'une plus-value relative à la cession d'un terrain par lot dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, décision n°385107 du 31 mars 2017).

​L'imposition des plus-values de cession immobilières

En principe, les plus-values de cession d'immeubles et terrains à bâtir sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières. Actuellement, ces gains sont imposables au taux de 19% (non-imposition au barème progressif) après application d'un abattement pour durée de détention. Cet abattement exonère ces plus-values au bout de 22 ans pour l'IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Néanmoins, le I 3° de l'article 35 du code général des impôts (CGI) impose dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) les plus-values de cession de terrains divisés en lots et destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis dans ce but. La catégorie "BIC" est en revanche bien moins intéressante en terme d'imposition que la catégorie des plus-values de cession immobilières. Aucun abattement pour durée de détention n'existe et la plus-value de cession est ajoutée au revenu brut global du contribuable afin d'être soumise au barème progressif de l'IR.

​Les faits du litige

Dans le litige sur lequel vient de statuer le Conseil d'État, un couple (M. et Me C) avait acquis en 1991, un terrain de plus de 10.000 m² sur la commune du Diamant. Ce terrain a ensuite était divisé en 8 lots. 3 ont été vendus en 2000 et 2 en 2001 (aucune précision relative aux 3 lots restants).

Le couple s'est vu ensuite requalifié cette cession en BIC, conformément au I 3° de l'article 35 du CGI et a supporté le supplément d'impôt sur le revenu et des pénalités et intérêts de retard.  La dissimulation d'activités occultes a été retenue, entraînant l'application d'un taux de pénalité de 80%.

Les contribuables contestent cette requalification et les pénalités, car ils estiment que le terrain avait été acquis à l'origine afin de réaliser un lotissement familial destiné aux 8 frères et sœurs de M. C. Le couple a en conséquence saisi la justice afin de faire annuler leur redressement fiscal.

Le tribunal administratif de Montreuil (jugement du 23 décembre 2011) et la Cour d'appel administrative de Bordeaux (arrêt n° 14BX001319 du 10 juillet 2014) ont rejeté cette demande. L'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire du redressement judiciaire de M. C ont ensuite porté l'affaire devant le Conseil d'État.

​La décision du Conseil d'État

Dans une décision rendue publique le 31 mars 2017, le Conseil d'État a rejeté la demande de l'administrateur et du mandataire judiciaire de M. C. La Haute juridiction estime que le contribuable n'apportait pas la preuve du désengagement du projet des 8 frères et soeurs à cause du délai d'obtention de l'autorisation de lotir (autorisation obtenue seulement le 1er juillet 1996 pour une acquisition en septembre 1991).

En revanche, le Conseil d'État a annulé l'application de la majoration de 80%. La Cour d'appel administrative avait pourtant validé ce taux pour découverte d'activité occulte selon le 1 de l'article 1728 du CGI. Cette qualification, justifiée par l'absence de déclaration de l'activité à un CFE (centre de formalités des entreprises) et en l'absence de dépôt des déclarations nécessaires, est rejetée par le Conseil d'État. La Haute juridiction estime qu'en l'absence de  preuve par le contribuable de la réalisation d'une erreur ayant entraîné le non-dépôt de ces déclarations, il appartient à l'administration fiscale selon le 1 de l'article 1728 du CGI d'apporter  la preuve de l'activité occulte. L'élément intentionnel n'est pas démontré.

Le Conseil d'État annule l'arrêt de la Cour d'appel administrative de Bordeaux pour la partie relative aux pénalités de retard et renvoie l'affaire devant cette même juridiction.

Source : http://arianeinternet.conseil-etat.fr/arianeinternet/ViewRoot.asp?View=Html&DMode=Html&PushDirectUrl=1&Item=4&fond=DCE,%20AJCE&Page=1&querytype=advanced&NbEltPerPages=4&Pluriels=True&dated_date_lec_s=26/03/2017&datef_date_lec_s=02/04/2017