PLFR 2017 : un nouvel abattement sur les plus-values immobilières
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Le second projet de loi de finances rectificative pour 2017 actuellement en discussion instaure un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values liées à la vente de terrains situés en zone tendue. Compris entre 70 % et 100 % de la plus-value réalisée, il s'appliquerait en plus de l'abattement pour durée de détention.
Les ventes concernées
L'abattement profiterait aux particuliers qui vendent un terrain à bâtir, un terrain bâti ou des droits s'y rapportant, situés dans une commune d'une agglomération classée en "zone tendue", c'est-à-dire qui un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Le texte fait référence au zonage applicable dans le dispositif Pinel en faveur de l'investissement locatif.
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La vente devra être réalisée en vue de la construction de logements neufs.
L'acheteur ne devra pas être le conjoint du cédant, son partenaire de pacs ou son concubin, ni un ascendant ou un descendant de l'une de ces personnes. Il ne pourra pas non plus s'agir d'une société dont l'une de ces personnes est associée.
La date de l'opération
L'abbatement s'appliquerait uniquement si la vente remplir les deux conditions suivantes:
- elle est précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020,
- l'acte notarié définitif de vente est signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.
Les ventes donnant lieu à une promesse de vente après 2020 seraient exclues de l'abattement exceptionnel, de même que celles inititées avant 2020 mais confirmées devant notaire après 2022.
Jusqu'à 100 % d'abattement
Le taux de l'abattement exceptionnel serait fixé à 70 %, 85 % ou 100 %, selon le type de logements construits sur le terrain vendu:
- 70 % en cas de vente à un organisme HLM en vue de la construction de logement sociaux,
- 85 % en cas de vente en vue de la construction de logements à usage locatif dans le secteur intérmédiaire,
- 100 % en cas devente en vue de la construction de logements à usage locatif dans le secteur libre, sous condition de densification.
Cet abattement exceptionnel serait calculé sur la plus-value imposable, après application de l'abattement pour durée de détention du bien vendu. Il jouerait pour le calcul de l'impôt sur le revenu (au taux forfaitaire de 19 %) et pour les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 % à partir de janvier 2018).
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Certaines plus-values réalisées par les particuliers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Sont notamment imposables dans cette catégorie, les plus-values réalisées à l’occasion de certaines cessions d’immeubles et celles réalisées à l’occasion des cessions de droits sociaux et de valeurs mobilières. Ces deux régimes ont fait l’objet d’une réforme ces dernières années. Les plus-values réalisées à l’occasion de cessions de biens meubles sont rarement imposables. La loi de finances pour 2018 a modifié le régime d'imposition des cessions de valeurs mobilières en instaurant une flat-tax de 30% intégrant les prélèvements sociaux.