Location meublée : les conditions d'imposition de l'usufruitier

Dans une réponse ministérielle du 14 décembre dernier, le ministère de l'Action et des Comptes Publics précise les conditions d'imposition des loyers tirés d'une location meublée, lorsque la propriété du bien loué est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

​L'usfruitier est seul imposable

La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers.

Cette règle s'applique que l'activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel. Peu importe que le loueur exerce sous statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou sous statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Le ministère rappelle que lorsque, à la suite d'une succession, la propriété d'un logement loué meublé est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les loyers sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC entre les mains de l'usufruitier. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu de la location, n'a rien à déclarer.

​Le bien démembré ne peut pas être amorti

Selon le montant des loyers de meublés perçus chaque année, le loueur relève du régime micro-BIC ou du régime réel pour leur imposition.

Dans le premier cas, son bénéfice imposable est calculé par le fisc qui déduit un abattement de 50 % des loyers bruts déclarés (71 % en cas de location de meublés de tourisme ou de chambres d'hôtes).

Dans le second cas, le loueur doit calculer lui-même son bénéfice annuel imposable, en déduisant de ses loyers les charges qu'il a supportées dans l'année dans le cadre de son activité. Il peut alors déduire chaque année, en plus de ses charges réelles, une fraction du prix des biens loués, sous forme d'amortisements. L'imputation des amortissements est toutefois conditionnée au fait que les biens loués fassent partie de l'actif immobilisé du loueur.

En cas de démembrement de la propriété d'un logement loué meublé, le ministère indique dans sa réponse ministérielle que l'usufruitier qui relève du régime réel d'imposition ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce bien, dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé. En effet, l'usufruitier ne dispose pas de droits suffisants pour considérer le bien loué comme lui appartenant, dans la mesure où il ne peut pas en disposer. Dans ces conditions, il ne peut pas l'immobiliser à l'actif de son activité de loueur et, partant, il ne peut pas l'amortir.