Imposition des revenus fonciers des indépendants : pas de réforme prévue

Contrairement aux revenus de capitaux mobiliers, les revenus fonciers restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et ont subi comme tous les revenus, la hausse de la CSG de 1,7 point. Une députée a souligné cette situation dans le cadre d’une question écrite, surtout pour les travailleurs indépendants (question n°2671, publiée au JOAN le 07/11/2017). Le Gouvernement vient de répondre.

​Détention des locaux par l’entreprise

Dans le cadre de leur activité professionnelle, beaucoup de travailleurs indépendants ont besoin de locaux. Au niveau économique, il est souvent préférable pour le TNS d’acquérir ce local plutôt que de verser des loyers. Sous cet aspect, il existe deux grandes solutions juridiques pour procéder à cette acquisition.

La première et la plus évidente consiste à acquérir les locaux au nom de la société commerciale ou de son entreprise individuelle. Dans ce cas, le bien immobilier, à l’exception du terrain, fera l’objet d’amortissements qui permettront une diminution du bénéfice imposable et de l’impôt sur les bénéfices (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu selon le cas). Cette solution n’est pas la plus privilégiée. En cas de difficultés financières de l’entreprise, le bien constitue, comme l’ensemble du patrimoine, le gage des créanciers.

De même, en cas de cession de l’entreprise, ou des parts de la société, le fait que le bien immobilier soit inclus dans le patrimoine augmente nécessairement le prix de vente, ce qui peut rendre plus compliquée la recherche d’un repreneur.

​Détention à travers une SCI

Ainsi, le plus souvent, il est conseillé au travailleur indépendant de faire l’acquisition du local professionnel à travers une société, une SCI (société civile immobilière) généralement. La SCI loue ensuite le local à l’entreprise individuelle ou la société commerciale. Pour cette dernière, le loyer est déductible du bénéfice imposable, ce qui permet à nouveau une réduction de l’impôt sur les bénéfices. En revanche, pour la déclaration de revenus du travailleur indépendant, les conséquences ne sont pas anodines. Les loyers encaissés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers si la SCI n’est pas soumise à l’IS.

Ces revenus sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et peuvent être ainsi imposés à 14%, 30%, 41% voire 45%. Il faut également ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2% depuis le 1^er janvier 2018. Le taux de prélèvement global peut donc atteindre jusqu’à 62,2%.

​Pas de réforme prévue

Mme Virginie Duby-Muller, députée Les Républicains de Haute-Savoie a souligné cette situation dans le cadre d’une question écrite. Les revenus fonciers n’ont pas bénéficié, comme pour les revenus de capitaux mobiliers, de la flat-tax à 30% (taux fixe intégrant l’IR et les prélèvements sociaux). Au final, l’imposition des revenus fonciers peut s’élever au double de celui des revenus de capitaux mobiliers, auquel il faut rajouter le cas échéant l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour lequel les parts de SCI sont concernées. Selon la députée, cette situation pourrait détruire l’activité économique en décourageant les indépendants.

Le ministère de l’Action et des comptes publics vient de répondre à cette question (publication au JOAN, le 15/05/2018). Le choix de recourir à une SCI constitue selon le Gouvernement une décision de gestion de l’entrepreneur dont le coût fiscal est identique à celui subi par tout contribuable souhaitant louer son patrimoine immobilier. Il n’entend pas à ce titre réformer l’imposition des revenus fonciers en lui faisant bénéficier de la flat-tax.

Extrait Réponse question n°2671, Me Duby-Muller, réponse publiée au JOAN le 15/05/2018

Si cette organisation de l'activité est susceptible de faire supporter aux entrepreneurs un coût plus élevé que s'ils avaient affecté le local professionnel à l'activité professionnelle, cela est la conséquence d'une décision de gestion de l'entrepreneur. Ce choix, guidé par des considérations juridiques ayant pour objet de diminuer le gage des créanciers professionnels, comporte un coût qui est identique à celui de tous les redevables qui décident de valoriser leur patrimoine immobilier privé. Si, par ailleurs, l'article 28 de la loi no 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a opéré une refonte globale du régime d'imposition des gains et revenus mobiliers des particuliers, par la mise en place d'une imposition forfaitaire à un taux unique de 30 %, cette réforme, qui vise à améliorer la lisibilité et la prévisibilité des règles d'imposition de ces gains et revenus, n'a pas vocation à s'appliquer aux revenus fonciers.

Source : http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-2671QE.htm