Notaire et devoir de conseil : exigence d’un bouquet lors d’un viager
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Vente en viager
Un particulier vend un bien immobilier, en se réservant le droit d’usage et d’habitation, contre le versement d’une rente annuelle viagère.
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Par acte, devant le même notaire, le même jour, le vendeur, consent aussi à l'acheteur une donation, avec réserve à son profit d’un droit d’usage. La donation porte sur la moitié en pleine propriété d’un ensemble immobilier, qu’il détient en indivision avec sa fille.
Devoir de conseil
Le vendeur estime que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, et l’assigne en responsabilité, au double motif :
- Concernant la vente en viager, de ne pas lui avoir conseillé de solliciter, un bouquet en plus de la rente annuelle.
- En ce qui concerne la donation, et de ne pas l’avoir informé du fait qu’elle était contraire aux intérêts de sa fille.
Le procès va en appel
La cour d'appel de Bordeaux estime : « qu’il ne pouvait pas être reproché au notaire de ne pas avoir conseillé la mention d’un bouquet, en plus des rentes mensuelles, dès lors que la possibilité de stipuler un bouquet est connue de tous et que le notaire avait pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire. »
« L'arrêt énonce que la décision de faire donation d'un bien à un ami, au détriment des enfants du donateur, relève d'un choix de ce dernier et qu'il n'appartient pas au notaire de s'immiscer dans les affaires de famille des parties ».
L’affaire va en cassation
La Cour de cassation a cassé l'arrêt des juges d’appel sur ces deux points, considérant que les motifs évoqués ne permettaient pas d’écarter la responsabilité du notaire.
Les motifs invoqués ne sont pas en mesure à écarter le manquement du notaire à son devoir de conseil.
Quant à la donation, la Cour de cassation censure l'arrêt. En effet le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, à la fois sur la portée et sur les effets des actes qu'il établit.
Il n'y a pas de présupposé en la matière.
Pour la Cour de cassation, ce qui peut apparaitre comme une évidence, connue de tous, se doit d’être rappelée par le professionnel, dans le cas d’espèce le notaire, en l’occurrence.