La nullité d’un contrat préliminaire, en défiscalisation immobilière, et conséquence sur l’acte authentique.

Voici une décision qui peut donner matière à réflexion, aux investisseurs malheureux de produits immobiliers de défiscalisation.

​L’affaire

Comme souvent en défiscalisation, il s’agit d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). L’avant-contrat est un contrat de réservation.

Devant les Tribunaux l’idée est souvent de tenter d’obtenir la nullité de la vente, voulant lier la nullité du contrat préliminaire et celle de l’acte authentique comme son prolongement logique.

Rappelons que l’annulation de l’acte authentique, signifie la résolution du contrat de prêt, et entraine, de par le fait la rétroactivité. C’est se retrouver dans la situation telle qu’elle était avant la signature de l’acte.

​Indépendance des actes

Jusqu’à présent, une jurisprudence constante sépare les deux actes (contrat de réservation, et acte authentique de vente), comment étant des actes séparés et distincts.

Notons qu’en présence d’un avant-contrat, un acquéreur non professionnel, bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours, délai en vigueur à l’époque des faits (en 2008).

​Pas d’avant contrat

Et dans le cas où il n’y aurait pas d’avant contrat (ou cas d’annulation de celui-ci, en l’espèce), l’article L. 271-1 al. 5 du CCH dit: "Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours".

​Cour de cassation

Arrêt n° 358 du 12 avril 2018 (17-13.118).  La Cour de cassation précise qu’en raison de la nullité du contrat préliminaire, il doit donc être considéré comme n’ayant jamais existé. A ce titre, l’investisseur aurait dû bénéficier d’un délai de 7 jours à compter de la notification du projet d’acte authentique. Ce ne fut pas le cas.

L’acte authentique est considéré comme nul, pour le seul motif de l’absence d’un tel délai de réflexion.

"Mais attendu qu’ayant exactement retenu que, le contrat de réservation, qui était un contrat distinct et autonome du contrat de vente, étant nul, M. X... se trouvait dans la situation visée au cinquième alinéa de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et constaté qu’il n’avait pas bénéficié d’un délai de réflexion, la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs que la vente devait être annulée"

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