Se faire refuser un crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure

Un taux d’usure dépassé égale à un refus de prêt immobilier

C’est la loi, le banquier n’a pas d’autre choix que de refuser le crédit immobilier.

Cette problématique devient, de plus en plus fréquente actuellement pour des candidats à l’emprunt immobilier. Quelles en sont les causes ?

​Le taux d’usure

Le taux d’usure se base sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

​Le calcul du TAEG

Il intègre les différents éléments obligatoires à l‘accord de prêt : intérêt d’emprunt, le taux du crédit, assurance emprunteur, frais de garantie, frais de dossier de la banque, honoraires du courtier.

Le poids représentatif des frais aboutit de plus en plus souvent au fait de dépasser les taux d’usure, et ce malgré les taux d’intérêt au plus bas.

​Les plus concernés

Les emprunteurs immobiliers les plus concernés par les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure sont ceux qui envisagent un prêt sur une longue durée, 20 ans et plus. Nous sommes avec les primo-accédants et les jeunes qui n’ont pas d’autres choix.

Sont aussi impactés, les emprunteurs aux antécédents médicaux ou qui présentent des risques aggravés de santé (qui donnent lieu à surprimes pour leur assurance emprunteur), ou encore les séniors. 

​La Banque de France

Elle publie les taux d’usure pour les crédits tous les trimestres. A titre d’illustration, pour avril 2019 pour un montant supérieur à 75 000 €, celui correspondant aux crédits immobiliers d’une durée supérieure ou égale à 20 ans est de 2.96%. En parallèle, le taux moyen des crédit immobiliers sur 20 ans est de 1.75%.

Si le TAEG est supérieur au seuil de l’usure, en l’occurrence, 2.96% dans le cas mentionné, cela signifie qu’il y a dépassement de taux d’usure et que le prêt immobilier sera refusé par l’établissement prêteur.

​Être sous le taux

Pour passer sous le taux d’usure, les points de négociation sont les frais annexes et l’assurance de prêt en délégation qui apparait comme une première solution, pour essayer d’obtenir le prêt malgré le TAEG élevé.

​La tendance

Les TAEG servant de base au calcul du taux d’usure sont ceux du trimestre précédent. Le décalage entre la remontée des taux d’intérêt et la parution du taux d’usure, fait que la marge de manœuvre est faible pour « loger » le coût des frais complémentaires obligatoires.