Vente d’un immeuble à une société de crédit-bail : étalement de la plus-value de cession

L’article 33 de la loi de finances pour 2021 rétablit jusqu’au 30 juin 2023, l’étalement de la plus-value de cession issue de la vente d’un immeuble à une société de crédit-bail. L’administration fiscale vient de commenter ces nouvelles dispositions (actualité BOFiP du 23 juin 2021).

​Le lease-back et l’étalement de la plus-value

La cession-bail ou lease-back consiste pour une entreprise à vendre un bien dont elle propriétaire à une société de crédit-bail qui va immédiatement lui relouer le bien dans le cadre d’un contrat de crédit-bail. Ce contrat permet ainsi à la société de disposer de fonds rapidement.

La loi de finances rectificative pour 2009 a instauré un dispositif temporaire et optionnel d’étalement de la plus-value de cession d’un immeuble en cas de vente à une société de crédit-bail si cette opération est immédiatement suivie d'un contrat de crédit-bail sur ce même bien. Cette plus-value pouvait être étalée par parts égales sur toute la durée du contrat de crédit-bail dans la limite de 15 ans.

La loi de finances pour 2011 a prorogé ce dispositif pour les cessions réalisées entre le 23 avril 2009 et le 31 décembre 2012.  

​Rétablissement de la mesure d’étalement de la plus-value

La loi de finances pour 2021 rétablit ce dispositif d’étalement de la plus-value pour les cessions d’immeubles réalisées entre le 1^er janvier 2021 et le 30 juin 2023 et ayant fait l’objet d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022.

Pour être éligible au dispositif d’étalement, l’immeuble doit être affecté par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Les immeubles de placement sont ainsi exclus de la mesure.

Ce dispositif est optionnel et porte sur l’ensemble de la plus-value tant pour la plus-value à long terme que pour la plus-value à court terme. Comme pour l’ancien dispositif, la plus-value est étalée sur la durée du contrat de crédit-bail qui doit faire l’objet d’un retour en jouissance immédiat de l’immeuble cédé. L’étalement ne peut en revanche excéder 15 ans. Il est réalisé en pratiquant une déduction extra-comptable pour le montant de la plus-value, l’année de la cession et par des réintégrations extra-comptables chaque année par part égale.

L’administration fiscale donne un exemple à ce titre dans sa documentation.

Actualité BOFiP du 23 juin 2021, BOI-BIC-PVMV-40-20-60, §80

Exemple : Une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés clôt ses exercices le 31 décembre de chaque année. Elle cède un immeuble le 31 mai 2009 et réalise à cette occasion une plus-value de 100 000 €. Le contrat de crédit-bail est conclu le 1^er juin 2009 et sa durée est fixée à dix ans, soit jusqu’au 31 mai 2019. La plus-value à réintégrer au cours de chaque période d’imposition est de 10 000 € et l’étalement est effectué sur les dix exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail. La dernière fraction sera réintégrée au résultat de l’exercice clos le 31 décembre 2018.

Cette entreprise décide finalement de modifier sa date de clôture et clôt à cet effet un exercice le 30 juin 2015 au lieu du 31 décembre 2014, soit un exercice de 18 mois. A compter de cet exercice, le nombre d’exercices clos sur la durée du contrat de crédit-bail n’est plus de dix mais de neuf. L’entreprise devra recalculer le montant de la plus-value à étaler à compter de cette modification. Au cas d’espèce, chaque fraction s’élèvera, à compter de l’exercice clos le 30 juin 2015, à 12 500 € et non plus à 10 000 € (50 000 € de plus-value restant à étaler au 1^er janvier 2014 et 4 exercices à clôturer avant le 31 mai 2019).

Source : Actualité BOFiP du 23 juin 2021