Crise sanitaire : quels impacts sur l'investissement immobilier ? - Entretien avec Christophe Peyre
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Développement du télétravail, nouvelles envies d'habitat ou encore boom du e-commerce, la crise sanitaire a bousculé le quotidien des français et des entreprises. Une nouvelle donne qui a nécessairement des répercussions sur le marché de l'investissement immobilier. Christophe Peyre, Directeur associé en charge de l’immobilier chez A Plus Finance s’exprime sur ces transformations.
Quelles ont été les principales conséquences de la crise du Covid-19 sur l'investissement immobilier ?
Contrairement aux attentes le marché immobilier ne s’est pas écroulé, même si le début de la crise sanitaire et les mesures de confinement ont inévitablement engendré un ralentissement des investissements immobiliers. Ainsi, l’année 2020 a été marquée par un fort recul des souscriptions à nos fonds institutionnels et des investissements immobiliers en général, surtout comparativement à l’année record 2019. En revanche, pour ce qui nous concerne, le début d'année 2021 a connu un net regain des souscriptions à nos fonds par les institutionnels et particulièrement au deuxième trimestre. La reprise de nos investissements immobiliers suivra donc au deuxième semestre. Nous nous approchons aujourd'hui des chiffres de l'avant crise.
Le marché est donc reparti comme si la crise n'avait jamais existé...
Pas tout à fait. Au-delà des montants investis, les caractéristiques de ces investissements ont quelque peu changé. La crise n’a rien révélé, mais elle a accéléré des tendances existantes. Il est évident que certaines questions se posent quant à la typologie des biens : avec la montée en puissance du télétravail, est-il toujours opportun d’investir dans les bureaux dans des proportions aussi importantes ? À l'inverse, le résidentiel confirme son attractivité. Au sein de ces deux marchés historiques, de nouveaux types attirent plus spécifiquement. C'est le cas du résidentiel senior ou encore des immeubles destinés à l'école et l’éducation. Ce sont des secteurs qui ont clairement été mis en lumière par les conséquences de la crise sanitaire, peu affectés par cette dernière. Ils attirent désormais les investisseurs à travers la création de nouveaux fonds spécialisés.
Quelle branche de l'immobilier privilégier à la lumière des conséquences de la crise ?
Il est certain que la généralisation du télétravail impactera largement l'immobilier tertiaire dans les prochaines années. Imaginons que les salariés effectuent au minimum à l’avenir un à deux jours de télétravail par semaine, cela représenterait une baisse de fréquentation globale des bureaux d‘au minimum 20 %. Cela dit, au commencement de la crise sanitaire, beaucoup d'acteurs de ce marché craignaient une hausse des taux sur les bureaux. Finalement il n'y a pour l’instant pas de remontée significative des taux (et donc de baisse des prix). Sur le marché du résidentiel, la crise du Covid-19 a provoqué un indéniable engouement. Il devient difficile de trouver des actifs avec des taux non dilutifs par rapports aux performances des portefeuilles existants. De grands investisseurs institutionnels européens s'intéressent d’ailleurs actuellement au marché français.
D’autre part, l’investissement dans les locaux commerciaux a également connu de très belles heures ces dernières années du fait de la stratégie de conquête des grands groupes du secteur. C’est aujourd’hui la seule classe d’actif pour laquelle on observe une détente des taux de rendement, et encore celle-ci est mesurée. L’avenir du commerce passera par l’aménagement d’espaces de destination, qui donnent envie aux consommateurs d’y passer du temps. Pour les investisseurs, l’immobilier commercial est un pari sur l’évolution des modes de consommation sur le long terme. Avec la crise sanitaire, le e-commerce a effectivement trouvé un contexte de développement favorable, mais là encore il ne s’agit que du prolongement d’une tendance existante, qui profite à l’immobilier logistique et de stockage. Mais cela ne signifie pas pour autant la fin de l’attrait des investisseurs pour les magasins traditionnels. Ceux-ci montrent cependant une forme d’attentisme dans la perspective probable d’une remontée des taux de rendement, traduction d’une prise de conscience d’un risque accru...
Au niveau géographique, certaines régions françaises ont-elles montré plus de dynamisme que d’autres ?
L'attractivité des villes moyennes est une tendance de fond qui a été confirmée par la crise : Angers, Nantes ou Montpellier sont des villes qui attirent de plus en plus. Pour autant, je pense que la tendance à la métropolisation se poursuivra. Les Français souhaitent habiter à proximité de services et de transports en commun. Pour cette raison, les centres des grandes villes continueront donc d'être attractifs. Ce besoin concerne l’ensemble des régions, même si certains observateurs évoquent plus particulièrement un intérêt fort pour l’ouest de la France et notamment les zones littorales.
En dehors de nos frontières, où sont les belles opportunités en Europe ?
Les pays qui attiraient avant la crise attirent toujours aujourd'hui. Les pays du sud de l’Europe proposent ainsi des opportunités d’investissement intéressantes, car ils affichent un couple rendement/risque intéressant. À ce titre, l’Espagne sera certainement le pays qui profitera le plus du plan de relance européen et nous sommes également assez confiants pour le Portugal.
Les plans de relance européens et français promettent une reprise « durable ». Est-ce que cette ambition va accentuer l'intérêt pour les constructions exemplaires sur le plan environnemental ?
En tout cas, c'est désormais une réelle demande des acteurs du marché. L’industrie immobilière accompagnera ce mouvement au travers de la pression des investisseurs, qui exigent que les promoteurs construisent « durable » en affichant notamment des certifications environnementales. Parallèlement, le récent label ISR immobilier encourage les sociétés de gestion à bien sélectionner leurs actifs, ainsi qu’à suivre leur cycle de vie, afin de s’assurer que les promesses de qualité environnementale initiales sont tenues sur le terrain. Cela fait partie des évolutions de nos métiers. En tant qu’investisseurs, notre responsabilité n’est pas seulement financière, mais également sociétale. Le monde de l’immobilier doit anticiper le futur.
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