PLF 2025 : augmentation de la plus-value imposable en LMNP
LMNP : un régime de faveur incitant à la location courte durée
La législation actuelle distingue plusieurs situations d’imposition des revenus de la location immobilière selon qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le dispositif LMNP est à ce titre très favorable puisqu’il permet sous certaines conditions de déduire des recettes locatives imposables, non seulement les frais relatifs à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, mais également les amortissements relatifs au logement loué. L’avantage est même double puisque la législation actuelle prévoit que ces mêmes amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la vente du logement. La plus-value est ainsi calculée par simple différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Ce dispositif attractif a contribué au très fort développement des locations meublées de courte durée, très souvent réalisée par l’intermédiaire de plateformes internet tels Airbnb ou Abritel. Selon le gouvernement, et de nombreux observateurs, il contribue à favoriser un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements dans de nombreuses grosses agglomérations et dans les zones touristiques. L’avantage fiscal spécifique encourage ainsi un déport des loueurs nus vers la location meublée. Il contribue à la réduction de l’offre locative de résidences principales au profit des locations meublées touristiques de courte durée à vocation touristique.
LMNP : les amortissements à réintégrer pour la plus-value de cession
Afin d’assurer une plus grande égalité entre location nue et meublée, mais également entre les dispositifs LMP et LMNP, l’article 24 de la loi de finances pour 2025 prévoit pour le dispositif LMNP que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien soient réintégrés et pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière.
Pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025, la plus-value sera calculée en faisant la soustraction entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Cette dernière est obtenue en faisant la différence entre le prix d’achat et les amortissements pratiqués. Cette disposition renchérit ainsi le montant de la plus-value et de l’imposition correspondante. Le texte ne modifie pas le taux d’imposition qui reste fixé à 19% pour l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Source : PLF 2025