Loi de finances 2025 : Exemple fiscal de Plus-value en LMNP (loueur meublé non professionnel)
Fonctionnement de l’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable, permettant de prendre en compte l’usure « normale » du bien immobilier, avec la prise en compte de la perte de valeur.
Jusu’à présent, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, sans réintégration des amortissements.
La loi de finances 2025
ARTICLE 24 : « Réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (…)
Ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à raison des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025. »
Abattement pour durée de détention
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de étention. Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
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L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.
Exemple de l'impact du PLF 2025 sur un LMNP
Quel sera l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value en 2025.
Si la Loi de finances était appliquée en l’état.
Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value LMNP
Un appartement acheté en 2014 et vendu en 2024
Acheté 150 000 €
Sur lequel est appliqué un amortissement de 2 % par an.
Le montant annuel d’amortissement est donc de 3 000 €.
Vendu 250 000 € avec 30 000 € d’amortissement déduits
Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €
Le bien est vendu 10 ans plus tard:
- Il bénéficie d’un abattement pour durée de détention:
De 6% de la 6ième à la 21 ième année pour l’impôt
De 1,65 % pour les prélèvements sociaux
- Le montant total de l'amortissement sur la période est de 30 000 €
| Duréee année de détention | Jusqu’en 2024 | Projet de Loi de Finances à partir de 2025 | |
| Plus-value | 100 000 € | 130 000 € (100 000 €+30 000 € d’amortissement) | |
| 10 ans de détention | Montant de plus-value imposable à 19% | 70 000 € | 91 000 € |
| Montant de plus-value aux PS | 91 750 € | 119 275 € | |
| Montant de l’impôt | 13 300 € impôt 15 781 € PS Total 29 081 € | 17 290 € impôt 20 515 € PS Total 37 805 € |
Soit un écart de 8 724 € d'impôts
Impôt sur la plus-value : La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
La loi n’est pas définitivement adoptée, cela reste un projet.