PLF 2015 : réforme de l'imposition à l'IR des plus-values de cession de terrains à bâtir

L'article 4 du projet de loi de finances pour 2015 propose de réformer l'imposition à l'IR des plus-values issues de la cession de terrains à bâtir.

​Régime actuel des plus-values de cession des terrains à bâtir

Actuellement, les plus-values de cession relatives aux cessions de terrains à bâtir sont imposables à l'impôt sur le revenu selon les mêmes modalités que les cessions des autres biens immobiliers intervenues avant le 1er septembre 2013. Les plus-values sur les terrains sont imposables au taux de 19%. Elles bénéficient néanmoins d'un abattement sur la base imposable pour durée de détention :

• 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5^ème année,
• 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17^ème année,
• 8% pour chaque année de détention au-delà de la 24^ème année.

Les plus-values sur les cessions de terrains sont donc actuellement totalement exonérées au bout de 30 ans de détention.

​Régime prévu par le PLF 2015

Le 29 août dernier, le Premier ministre avait annoncé une série de nouvelles mesures visant à améliorer l’offre actuelle de logements. Pour accélérer les opérations de ventes des terrains à bâtir, Manuel Valls avait proposé pour les cessions réalisées à compter du 1^er septembre 2014 une réduction de l’impôt sur le revenu. Cette mesure a été reprise par l'article 4 du PLF 2015. Le nouveau dispositif permettrait  d'exonérer ces cessions d’IR au bout de 22 ans au lieu de 30 ans actuellement.

L'abattement pour durée de détention serait fixé de la manière suivante pour l'imposition sur les revenus :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu'à la 21^e 
• 4 % au terme de la 22^e année de détention (soit une exonération d’IR au bout de 22 ans).

Pour les prélèvements sociaux, l'exonération est totale au bout de 30 ans. L'abattement pour durée de détention est de :

• 1,65 % pour chaque année au-delà de la 5^e et jusqu'à la 21^e 
• 1,60 % pour la 22^e année de détention 
• 9 % au-delà de la 22^e.

Les plus-values sur les cessions de terrains à bâtir ne sont pas soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Elles sont imposées à un taux proportionnel de 19 %  majoré de 15,5 % de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 34,5%.

​Abattement exceptionnel de 30%

Le PLF 2015 prévoit également un abattement exceptionnel de 30% sur les cessions intervenues avant la fin 2015.

Extrait dossier de presse du PLF 2015, page 119

Cette réforme s’accompagne d’une mesure incitative destinée à créer un « choc d’offre » par la cession rapide de terrains constructibles, grâce à l’application d’un abattement exceptionnel supplémentaire de 30 % pour la détermination de l’assiette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir, à condition que la cession :

- soit engagée par une promesse de vente ayant acquis date certaine du 1er septembre 2014

au 31 décembre 2015 ;

- soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature

de la promesse de vente.

​Exemple

Cas type présenté dans le dossier de presse du PLF 2015, page 120

Un particulier s’engage par une promesse de vente ayant acquis date certaine en octobre 2014 à céder un terrain à bâtir pour un montant de 200 000 €.

Il a acquis ce bien pour un prix de 80 000 € en juin 2003. La cession est réalisée en avril 2015, soit une durée détention de onze ans révolus.

Sa plus-value brute est donc de 120 000 €.

La cession étant réalisée avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, le contribuable bénéficie ra de l’abattement exceptionnel de 30%. Il acquittera un impôt de 21 945 € au lieu de 36 432€ dans le cadre du régime applicable avant réforme, soit une économie de 14 487 € dont  9 406 € au titre de l’abattement exceptionnel.