Location meublée : vers une modification de l’avantage fiscal

Selon un article du 28 janvier dernier paru sur le site Internet du quotidien "Les Echos", une mission interministérielle étudierait la possibilité de réduire l'avantage fiscal du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).

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​Location meublée et location nue

Dans le cadre de la loi Alur (loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, une mission gouvernementale est chargée d'évaluer les conséquences de ce texte. C'est dans ce contexte que le quotidien "Les Echos" affirme que cette mission gouvernementale réfléchirait à donner un coup de rabot au régime fiscal du loueur en meublé non professionnel pour le rapprocher du régime de la location nue.

Le régime de la location meublée impose évidemment de louer un bien immobilier meublé c'est-à-dire pour un logement, être pourvu de tout l'ameublement et l'équipement nécessaire (armoires, réfrigérateur, lit, plaque de cuisson, vaisselle, table, chaises etc.). La liste complète et précise des meubles obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1er septembre dernier.

Autre différence très importante avec la location nue, la location meublée est plus souple, puisque la durée du bail initial est de 1 an seulement (contre 3 ans pour la location nue) et la durée du préavis a donné par le bailleur ou le locataire sont plus courtes (respectivement 3 mois et 1 mois contre 6 mois et 3 mois pour la location nue). Par exception, la durée minimum du bail initial pour un étudiant est fixée à 9 mois, et la durée maximum pour un meublé touristique est de 3 mois.

​Un régime fiscal plus favorable pour la location meublée

Pour tenir compte de l'investissement nécessaire supplémentaire en meubles et d'une durée de rotation des locataires plus courte, le régime fiscal d'imposition des revenus pour une LMNP est plus avantageux que pour la location nue.

Lorsque les revenus issus de ces locations sont relativement faibles, le bailleur bénéficie du régime micro qui lui permet d'évaluer ses charges annuelles de façon forfaitaire à 50% de ses revenus bruts pour une location meublée contre 30% seulement pour une location nue.

Mais dans bien des cas, le bailleur a tout intérêt, même lorsque les loyers sont faibles, à opter pour le régime réel LMNP. En effet, si comme pour les locations nues, les frais de gestion, d'entretien et les intérêts d'emprunt peuvent être déduits, la location meublée permet en plus de déduire l'amortissement annuel du bien immobilier (hors terrain) et des meubles sur une durée maximum de 30 ans. L'une des meilleurs niches fiscales consiste ainsi à faire l'acquisition d'un logement nécessitant des travaux qui vont pendant plusieurs années créer un déficit (catégorie "BIC non professionnels" de la déclaration de revenus) qui pourra s'imputer sur les bénéficies de même nature des 10 années suivantes.

Il n'est donc pas étonnant que la réduction des avantages fiscaux liés aux locations meublées soient régulièrement évoquée dans un soucis d'augmenter les recettes fiscales de l'Etat. En outre, une telle réforme rencontrerait probablement un accueil favorable de la part des communes touristiques. Le boom des locations meublées touristiques par des particuliers, souvent par l'intermédiaire de sites comme "Airbnb" serait probablement ralenti par une moindre rentabilité. En tout cas, quand ces revenus sont déclarés...