Loi de finances et plus-value immobilière : comparaison
La loi de finances 2025 prévoit des changements en termes de taxation des plus-values immobilières.
Un amendement qui est adopté, prévoit une réforme du mécanisme de taxation des plus-values-immobilières.
Vente d’un bien immobilier hors résidence principale.
Actuellement
Lors de la vente d’un bien immobilier, il y a taxation des plus-values immobilières. Des exceptions existent par ailleurs.
Taxation actuelle
Elle est composée de :
- L’impôt sur le revenu de 19 % de la plus-value
- Les PS (Prélèvements Sociaux) pour 17,2 %
Soit un total de 36,2 %, de la plus-value imposable.
A noter : Une taxe spécifique s'applique sur les plus-values immobilières, pour une plus-value imposable supérieure à 50.000 euros. Elle est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%.
Pour autant il y a un système d’abattements sur la durée de détention, qui s’applique.
L’abattement est différent pour l’IR et les PS.
L’exonération est totale après une détention 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les PS.
Prévision de réforme
La loi de finances prévoit la suppression des abattements pour la durée de détention.
Les abattements seraient remplacés, par une actualisation du prix de la valeur d’acquisition du bien, en fonction de l’inflation pour déterminer la plus-value imposable.
Jusqu’à présent la plus-value imposable, est calculée à partir de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Et avec :
- Un abattement pour la durée de détention
- Une majoration du prix avec les dépenses des travaux (au forfait ou au réel).
Dans les années qui viennent, elle prendra en compte l’inflation
Introduction d’un nouvel abattement unique, basé sur le prix d’achat actualisé.
Calendrier
Mise en application progressive
- Au 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir
- Au 1er janvier 2027 pour les biens immobiliers bâtis.
Avec la réforme
Le projet de loi propose le remplacement de l’abattement pour « durée » de détention, par une indexation du prix d’achat du bien immobilier selon l’inflation.
Puis, un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou flat tax s’appliquera sur le montant de plus-value. Son taux est de 30%.
Pour ailleurs un autre amendement (adopté en commission des finances), prévoit de relever le taux de la flat tax à 33%.
Amendement n°I-CF1814
Déposé le dimanche 13 octobre 2024
APRÈS L'ARTICLE 3, insérer l'article suivant :
« I. – La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB, 150 UC est réduite d’un abattement correspondant à l’actualisation du prix d’acquisition tel qu’il est mentionné dans les actes en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
Dans le même temps, il y aurait application d’un prélèvement forfaitaire unique, aujourd’hui à 30 %.
Aujourd’hui
La plus-value est diminuée d'un abattement pour « durée » de détention.
Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Pour l’impôt sur le revenu | Pour les prélèvements sociaux |
| Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % |
| De la 6 ième à la 21 ième année | 6 % | 1,65 % |
| 22 ième année | 4 % | 1,60 % |
| De la 22 ième à la 30 ième année | 0 % | 9 % |
Après l’abattement, la fiscalité est de 19%
L’exonération
L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention.
L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.
Exemple
Impact de l’abattement dans le calcul de la plus-value
- Un appartement acheté en 2014 est vendu en 2024 (soit 10 ans après)
Prix d’achat 150 000 €
Prix de vente 250 000 €
Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €
- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :
De 6% de la 6ième à la 21 ième année pour l’impôt
De 1,65 % pour les prélèvements sociaux
- Le même appartement acheté en 2009 et vendu en 2024 (soit 15 ans après)
Plus-value : 250 000 – 150 000 = 100 000 €
- Il bénéficie d’un abattement pour « durée » de détention :
| Durée de détention | Aujourd’hui en 2024 | |
| Plus-value | 100 000 € | |
| 10 ans de détention | Montant de plus-value imposable à 19% | 70 000 € |
| Montant de plus-value aux PS | 91 750 € | |
| Montant de l’impôt | 13 300 € impôt 15 781 € PS Total 29 081 € | |
| 15 ans de détention | Montant de plus-value imposable à 19% | 40 000 € |
| Montant de plus-value aux PS | 83 500 € | |
| Montant de l’impôt | 7 600 € impôt 14 362 € PS Total 21 962 € |
Si la Loi de finances était appliquée en l’état : Hypothèse
La flat tax est de 30%
La flat tax pourrait passer à 33%
Pour que les montants d’impôts soient identiques à ceux d’aujourd’hui il faudrait dans notre exemple
- Flat tax de 30 %
Que le montant de la plus-value imposable soit de
Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 96 936 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 96 936 € = 153 064 €
Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 73 206 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 73 206 € = 176 794 €
- Flat tax de 33 %
Que le montant de la plus-value imposable soit de
Cas : Vente au bout de10 ans Total 29 081 € ; La plus-value devrait être 88 124 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 88 124 € = 161 876 €
Cas : Vente au bout de 15 ans Total 21 962 € ; La plus-value devrait être 66 551 € soit un prix d’achat actualisé de 250 000 € - 66 551 € = 183 449 €
La donnée « inconnue » est l’actualisation du prix de la valeur d’acquisition