La gestion de l'immobilier d'entreprise

L'inscription de l'immeuble à l'actif

Une entreprise peut inscrire à son actif un bien immobilier qu'elle utilise dans la cadre de son activité. Cela permet de déduire du résultat fiscal des annuités d'amortissement et les charges relatives à la propriété (taxe foncière...). En outre, l'entreprise réalise une économie en étant dispensé de payer un loyer.

Toutefois, une telle acquisition présente un certain nombre d'inconvénients :

• l'immeuble est vulnérable face aux créanciers professionnels,

• il augmente la valeur de l'entreprise, ce qui peut être préjudiciable en cas de cession,

• on applique le régime des plus-values professionnelles qui demeure généralement moins avantageux (sauf application de l'article 151 septies du CGI, si le chiffre d'affaires n'excède pas 90 000 euros pour les prestations de services et 250 000 euros pour les ventes).

Immeuble détenu directement par l'entrepreneur ou par le biais d'une SCI

L'immeuble d'exploitation peut demeurer dans le patrimoine privé de l'entrepreneur et être loué à son entreprise.

Les loyers seront déductibles au niveau de l'entreprise et imposables au niveau du bailleur. Le régime d'imposition applicable dépendra alors du type de location.

Une location de locaux vides sera soumise au régime des revenus fonciers alors que les règles des bénéfices industriels et commerciaux s'appliqueront à une location de locaux aménagés (ce qui pourra se révéler fiscalement plus intéressant).

Dans de nombreux cas, l'immeuble n'est pas détenu directement mais par le biais d'une SCI dont les parts appartiennent au chef d'entreprise ou à son groupe familial. Ce montage présente un certain nombre d'avantages patrimoniaux, comme la possibilité de transmettre les parts de la société à des descendants.

Attention cependant, si l'immeuble est donné à louer aménagé, la SCI sera automatiquement soumise à l'IS, ce qui aura des conséquences fiscales importantes, notamment en matière de plus-value.

 Lorsqu'un immeuble est détenu par une personne physique ou une SCI soumise à l'IR, sa cession est soumise au régime des plus-values des particuliers. Ainsi, la plus-value réalisée sera exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux passé un délai de 30 ans.

Le démembrement de propriété

Un bon compromis entre les 2 solutions susvisées est la cession ou la donation de l'usufruit de l'immeuble à la société.

Ainsi, grâce à ce montage, le cédant peut récupérer de la trésorerie et la société est dispensé de payer un loyer, peut amortir l'usufruit et déduire les charges de propriété. En outre, à l'extinction de l'usufruit, le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien démembré. 

Afin de réduire l'intérêt fiscal d'une telle opération, le produit de la cession de l'usufruit par le chef d'entreprise à sa société est soumis depuis 2013 aux revenus fonciers et non plus au régime des plus-values des particuliers (on impose alors la totalité du prix de cession et non plus seulement le gain en capital et aucun abattement pour durée de détention ne vient diminuer l'imposition).

Cette règle ne s'applique pas lorsque le démembrement de propriété est réalisé lors de l'acquisition du bien (le chef d'entreprise acquérant la nu propriété et la société, l'usufruit).

Le crédit bail immobilier

Selon l'article L.313-7 du Code monétaire et financier, les opérations de crédit bail immobilier sont celles par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires des bien loués, au plus tard à l'expiration du bail.

De nombreuses entreprises préfèrent recourir au crédit bail immobilier plutôt que d'acheter un bien. En effet, n'étant pas inscrit à l'actif, ce bien ne vient pas augmenter la valeur de l'entreprise ainsi que son endettement.

La fiscalité du crédit bail immobilier est particulièrement complexe. Ainsi, pendant la durée du bail, les loyers versés par le preneur constituent des charges déductibles et d'importantes régularisations doivent être effectuées lors de la levée d'option.

Ainsi, le preneur devra analyser minutieusement les conséquences fiscales et financières à long terme d'une telle opération.