La TVA sur les opérations immobilières

Les locations immobilières

Il convient d'opérer une distinction entre les locations nues et les locations meublées ou aménagées.

Les locations nues

En vertu de l'article 261 D, 2° du Code général des impôts, les locations de locaux nus sont en principe exonérées de TVA

Toutefois, un certain nombre d'exceptions sont à mentionner.

Ainsi, les locations d'emplacement de stationnement sont imposables.

Sont également imposables les locations qui :

• constituent pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial,

• constituent pour celui-ci un moyen d'accroître ses débouchés,

• lui permettent de participer aux résultats de l'entreprise locataire.

Par ailleurs, les locations de locaux professionnels peuvent, sur option, être soumises à TVA. Cela permet ainsi de récupérer la TVA qui a grevé l'acquisition de l'immeuble donné à bail.

Les locations meublées ou aménagées

Les locations de locaux d'habitation meublés sont exonérées de TVA. Néanmoins, demeurent imposables les opérations suivantes, visées à l'article 261 D du Code général des impôts :

• les prestations parahôtelières,

• les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,

• les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,

• les locations consenties à un exploitant réalisant l'une des opérations susmentionnées,

• les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'au moins 9 ans à un exploitant.

Les locations de locaux aménagés, c'est à dire munis du mobilier nécessaire à l'exploitation d'une activité professionnelle, sont toujours imposables.

Les mutations immobilières

En matière de mutations immobilières (cessions d'immeubles par un particulier ou une entreprise), il faut distinguer la situation des assujettis et des non assujettis. En outre, le régime des droits d'enregistrement est intimement lié à celui de la TVA.

Les non assujettis

On parle ici des personnes qui réalisent des opérations immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, de manière sporadique.

Les mutations réalisées par des non assujettis ne sont jamais soumises à TVA, qu'elles concernent des terrains à bâtir, des immeubles neufs ou des immeubles anciens.

Le taux normal des droits d'enregistrement s'applique, sauf si un engagement de construire ou de revendre est pris par l'acquéreur assujetti. Dans le premier cas, on appliquera le taux réduit de 0,715% et dans le second cas, le droit fixe de 125 €.

L'engagement de construire, contenu dans l'acte d'acquisition, doit être réalisé dans les 4 ans suivant l'acquisition d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble ancien. Il doit aboutir à la réalisation d'une construction nouvelle ou la remise à l'état neuf d'un immeuble existant.

L'engagement de revendre doit prendre effet lors des 5 années suivant l'acquisition.

Les assujettis

Pour les non assujettis, il faut distinguer suivant la nature du bien cédé (immeuble neuf, immeuble ancien, terrain à bâtir, terrain non à bâtir).

Les immeubles neufs

On parle ici d'un immeuble de moins de 5 ans ou remis à neuf.

On applique toujours la TVA et le taux réduit de droit d'enregistrement.

Les terrains à bâtir

Selon la nouvelle définition applicable, un terrain à bâtir est un terrain constructible en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme, d'une carte communale ou de l'article L111-1-2 du Code de la construction.

La TVA est toujours applicable. Toutefois, elle est assise sur le prix total lorsque le terrain a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant ou sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction.

La marge soumise à TVA est constituée de la différence entre le prix de cession et les charges qui s'y ajoutent et les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du terrain.

Les droits d'enregistrement sont dus au taux normal lorsque la TVA a été assise sur la marge ou au taux réduit si elle a pour assiette le prix total.

Toutefois, ceux-ci peuvent être réduits si une obligation de revendre ou de construite a été prise dans l'acte d'acquisition.

Les immeubles anciens

Les mutations d'immeubles anciens (de plus de 5 ans) sont exonérées de TVA, même s'il est possible de réaliser une option pour la taxe.

Dans ce dernier cas, la TVA s'appliquera :

• sur le prix total lorsque le bien a ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant,

• sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction.

Ces mutations seront soumises aux droits d'enregistrement au taux normal, sauf si un engagement de revendre ou de construire a été pris.

Les terrains non à bâtir

Ce sont les terrains non constructibles.

On applique à ceux-ci le même régime que pour les immeubles anciens, en matière de TVA (exonération avec possibilité d'option) et de droits d'enregistrement (à la différence près qu'un engagement de construire ne peut naturellement être pris).