Le loueur en meublé professionnel

​Le champ d'application

​Définition de la location meublée

Au préalable, il convient de rappeler que la location meublée concerne des locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Un décret du 31 juillet 2015 est venu lister les meubles devant figurer obligatoirement dans un logement loué meublé.

On doit ainsi y trouver :

• une literie comportant couette ou couverture,

• une table et des sièges,

• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,

• des luminaires,

• des étagères de rangement,

• du matériel d'entretien ménager,

• des plaques de cuisson,

• un four,

• un réfrigérateur et un congélateur (le second peut être intégré au premier),

• des ustensiles de cuisine,

• de la vaisselle.

​Les conditions spécifiques afférentes au régime du loueur meublé professionnel

Celles-ci sont particulièrement rigoureuses et peu de contribuables sont susceptibles de les remplir.

Ainsi, les conditions suivantes doivent être cumulativement remplies :

• un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des ,

• les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,

• ces recettes doivent excéder les revenus suivants du foyer fiscal:traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du code général des impôts.

​La détermination du résultat imposable

On applique ici le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le résultat imposable pourra être déterminé de manière forfaitaire (micro BIC) ou réel.

​Le micro BIC

Le micro BIC peut s'appliquer si un seuil de chiffre d'affaires n'est pas dépassé.

Ce seuil est fixé :

• à 82 200 € pour les meublés de tourisme, les gîtes ruraux et les chambres d'hôtes,

• à 32 900 € dans les autres cas.

Aucune obligation comptable particulière n'est à produire. Il suffit de mentionner le montant de son chiffre d'affaires sur sa déclaration de revenus et l'administration appliquera automatiquement un abattement fixe de 71% ( pour les meublés de tourisme, les gîtes ruraux et les chambres d'hôtes) ou de 50% (dans les autres cas).

Exemple : si un loyer annuel de 10 000 euros est perçu , le contribuable ne sera imposé que sur 5000 euros.

​Le réel

Le bailleur devra établir une comptabilité (liasse fiscale et bilan) lui permettant de déterminer le résultat imposable. Ce dernier sera égal à la différence entre les recettes et les charges.

Les recettes à prendre en compte sont principalement constituées des loyers. On applique le principe des créances acquises et rattachera ainsi à un exercice une créance certaine dans son principe et déterminée dans son montant.

Toutes les charges liées à l'activité peuvent être déduites (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, frais d'intermédiaires...).

Par ailleurs, et contrairement au régime des revenus fonciers, il est possible d'amortir les biens inscrits à l'actif (et donc les immeubles donnés en location), ce qui vient diminuer le résultat imposable. On appliquera alors l'amortissement par composant, le bien devant être ventilé en différents éléments (gros œuvre, façade...) qui seront amortis durant des périodes différentes.

Exemple : le gros œuvre, inscrit à l'actif 200 000 euros, est amorti durant 50 ans. Il sera possible de déduire chaque année une annuité d'amortissement de 200 000/50 = 4000 euros.

Le montant déductible de l'amortissement ne peut excéder la différence entre le montant du loyer et celui de l'ensemble des autres charges relatives au bien loué. L'amortissement ne peut donc créer du déficit.

La fraction non déductible peut être reportée, sans limite de temps, sur les revenus locatifs des futures années bénéficiaires.

​Le régime des plus values

On applique ici le régime des plus values professionnelles.

En vertu des dispositions de l'article 151 septies du CGI, celles-ci peuvent être intégralement exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, si les conditions suivantes sont réunies :

• l'activité de loueur en meublé doit avoir été exercée à titre professionnel durant 5 ans,

• un seuil de recettes annuelles ne doit pas être dépassé (90 000 euros). Le montant pris en considération est égal à la moyenne des recettes réalisées au cours des 2 années civiles précédentes. L'exonération est partielle et dégressive si le montant des recettes réalisées est compris entre 90 000 et 126 000 €.

​Le régime des déficits

Ce régime est bien plus avantageux que celui des loueurs en meublé non professionnels.

En effet, il est possible d'imputer le déficit sur le revenu global soumis à l'IR, ce qui vient diminuer directement le montant de l'impôt du.

​Le cas de l'ISF

Les biens loués dans le cadre du statut LMP constituent des biens professionnels exonérés d'ISF.

Ainsi, les immeubles inscrits à l'actif échappe à l'imposition sur la fortune.