Les plus-values immobilières des entreprises

​Le fait générateur des plus-values immobilières des entreprises

Les opérations affectant les biens inscrits à l'actif d'une entreprise (hors sociétés patrimoniales comme les SCI) obéissent aux règles des plus-values professionnelles.

De nombreux événements sont susceptibles de faire naître une plus-value.

C'est ainsi le cas  :

• des destructions ou mises hors service,

• des ventes,

• des apports,

• des cessations d'activité,

• des cessions d'entreprise,

• des retraits dans le patrimoine privé.

Ainsi, chaque sortie d'actif constitue un fait générateur d'imposition, alors que le champ d'application des plus-values des particuliers est beaucoup plus restreint. (seules les mutations à titre onéreux sont imposables).

Signalons le fait que dans les entreprises soumises à l'IR (entreprises individuelles et sociétés de personnes), le régime des plus-values professionnelles ne concernera que les biens se rapportant à l'exercice de l'activité à titre professionnel. Dans les autres hypothèses, on appliquera le régime des plus-values des particuliers.

​Les entreprises soumises à l'IR

Si les plus-values professionnelles réalisées par ces entreprises sont en principe imposables, il existe certains régimes d'exonération.

​Le régime applicable

Le montant de la plus-value relative à un bien amortissable est égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Ainsi, les amortissements pratiqués viennent majorer le gain imposable.

Exemple

Une entreprise individuelle a acheté un immeuble 100 000 euros, revendu 200 000 euros 15 ans plus tard. Entre temps, 50 000 euros d'amortissements ont été déduits, ramenant la valeur nette comptable lors de la cession à 100 000 – 50 000 = 50 000 euros.

Le montant de la plus-value est de 200 000 – 50 000 euros = 150 000 euros.

Selon la durée de détention ou la nature du bien inscrit à l'actif, la plus-value peut être à long terme ou à court terme.

Les plus-values à long terme se rapportent aux biens détenus depuis plus de deux ans. Toutefois, la part des amortissements venant diminuer la valeur nette comptable ne peut bénéficier du régime du long terme.

Les plus-values à court terme sont relatives :

• aux biens détenus depuis moins de 2 ans,

• aux éléments détenus depuis plus de 2 ans, dans la proportion correspondant au montant des amortissements déduits.

Si l'on reprend l'exemple précédent, la plus-value réalisée, soit 150 000 euros, sera :

• à long terme pour 100 000 euros (soit la différence entre le prix de cession et la valeur d'inscription à l'actif),

• à court terme pour 50 000 euros (soit le montant des amortissements déduits).

Les plus-values à long terme, dans les entreprises soumises à l'IR, sont imposées au taux de 16 % auquel il faut ajouter 15,5% de prélèvements sociaux.

Les moins-values nettes à long terme peuvent s'imputer sur les plus-values nettes à long terme réalisées durant les 10 années suivantes.

La plus-value à court terme est intégrée au résultat ordinaire, soumis aux charges sociales et au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L'éventuelle moins-value à court terme vient s'imputer sur ce résultat, ce qui pourra générer du déficit imputable sur le revenu global.

​Les régimes d'exonération

On trouve deux régimes venant tempérer l'imposition des plusvalues immobilières réalisées par les entreprises, prévus aux articles 151 septies et 151 septies B du CGI.

L'article 151 septies

Les plus-values, à court terme et à long terme, réalisées par les petites entreprises, sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux grâce aux dispositions de cet article.

Les conditions suivantes doivent être remplies afin de bénéficier de l'exonération :

• une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole doit avoir été exercée à titre professionnel durant 5 ans,

• un seuil de recettes annuelles ne doit pas être dépassé (90 000 € pour les activités de prestations de services et 250 000 € pour les activités d'achat-revente ou de fourniture de logement). Afin de déterminer si ce seuil est atteint ou non, il faut prendre en compte la moyenne des recettes réalisées au cours des 2 années civiles précédentes.

L'exonération est partielle et dégressive si le montant des recettes réalisées est compris entre 90 000 et 126 000 € pour les prestations de services et entre 250 000 et 350 000 € pour les ventes.

Dans cette hypothèse, la fraction exonérée est calculée grâce à la formule suivante :

• (350 000 € - montant des recettes)/ 100 000 € pour les ventes,

• (126 000 € - montant des recettes)/36 000 € pour les prestations de services.

Ce dispositif concerne la plupart des opérations pouvant être réalisées (donation, vente, expropriation, cession d'activité, retrait du patrimoine professionnel...).

Les loueurs en meublé professionnel peuvent bénéficier de l'exonération s'ils remplissent les conditions susvisées.

L'article 151 septies B

L'article 151 septies B prévoit l'application d'un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième, concernant les plus-values à long terme relatives à un immeuble affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

L'exonération est donc totale au bout de 15 ans.

Les plus-values à court terme ne sont pas concernées par ce dispositif et de ce fait, la plus-value globale doit être ventilée.

Exemple

Un immeuble inscrit à l'actif 50 000 euros est revendu 150 000 euros 13 ans plus tard. 30 000 euros d'amortissements ont été passés.

La plus-value globale est égale à 150 000 – (50 000 – 30 000) = 130 000 euros, répartie comme suit :

• 100 000 euros à long terme,

• 30 000 euros à court terme.

La plus-value à court terme est pleinement imposable et intégrée au résultat fiscal.

On appliquera un abattement pour durée de détention de 80% (8 ans de détention après la cinquième année x 10%) à la plus-value à long terme, qui ne sera imposée qu'à hauteur de 100 000 x 20% = 20 000 euros.

​Les sociétés soumises à l'IS

Dans les entités soumises à l'impôt sur les sociétés, les plus-values immobilières sont toujours à court terme, quelque soit la durée de détention.

Le gain réalisé, égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, vient donc majorer le résultat imposable à l'IS au taux normal ou au taux réduit (dans les PME, à hauteur de 38 120 euros de bénéfice).

Les déficits antérieurs peuvent s'imputer, sans limite de temps, sur le bénéfice réalisé.

Aucun dispositif ne vient atténuer la charge fiscale, les articles 151 septies et 151 septies A ne concernant que les entreprises soumises à l'IR.

Il est donc opportun de ne pas inscrire à l'actif d'une société soumise à l'IS l'immeuble d'exploitation. Celui-ci pourra être acquis par une SCI et donné à louer à l'entreprise opérationnelle, ce qui permettra de bénéficier du régime avantageux des plus-values immobilières des particuliers.