Transmettre un bien immobilier à ses enfants

​Le montant des droits de donation

Les donations et successions concernant les biens immobiliers sont soumises aux droits de mutation à titre gratuit.

En ligne directe, le barème suivant permet de calculer les droits exigibles :

Tranche inférieure à 8072 euros : 5%

Tranche comprise entre 8072 et 12 109 euros : 10%

Tranche comprise entre 12 110 et 15 932 euros : 15%

Tranche comprise entre 15 933 et 552 324 euros : 20%

Tranche comprise entre 552 325 et 902 838 euros : 30%

Tranche comprise entre 902 839 et 1805 677 euros : 40%

Tranche supérieure à 1805 677 euros : 45%

Par ailleurs, l'assiette taxable, lorsque la transmission est réalisée entre les parents et les enfants est réduite d'un abattement de 100 000 euros, applicable tous les 15 ans (rapport fiscal). Toutes les donations réalisées lors des 15 années précédentes viennent réduire cet abattement.

Le passif afférent aux biens cédés vient en déduction de la base d'imposition.

Ainsi, par exemple, si un immeuble de 300 000 euros grevé d'un emprunt de 100 000 euros est donné à un enfant (considérons le fait qu'aucune donation n'a été réalisée au cours des 15 années précédentes), les droits de mutation à titre gratuit seront assis sur une base de 100 000 euros soit 300 000 – 100 000 (montant du passif) – 100 000 euros (montant de l'abattement en ligne direct) = 100 000 euros.

Les droits exigibles seront de 8071 x 5% + (12109 – 8072) x 10% + (15932- 12110) x 15% + (100 000 – 15933) x 20% = 18193 euros.

​La société civile immobilière

Dans le cadre d'une SCI, l'associé ne détient pas un immeuble en direct, mais des parts de la société, dont la valeur est déterminée en fonction de l'actif et du passif (les immeubles détenus par la société viennent augmenter la valeur de ces parts et les emprunts la diminuer).

La SCI constitue un excellent outil pour organiser la transmission d'un immeuble. Tout d'abord, il permet d'éviter les situations d'indivision entre donataires ou héritiers, qui peuvent se révéler problématiques (les conflits engendrées par celles-ci amènent souvent une vente de l'immeuble). La transmission de parts sociales, en présence de plusieurs héritiers ou donataires, se révèle plus aisée à élaborer qu'une transmission en direct.

Ainsi, par exemple, un père entrepreneur pourra transmettre à certains de ses enfants plus de parts dans la SCI et à d'autres, plus de parts dans la société d'exploitation. Il pourra en outre garder le contrôle de la société (plus de 50%) tout en donnant une partie du capital à ses descendants, ce qui leur permettra de percevoir des revenus et de disposer d'un capital.

Par ailleurs, la SCI permet de réduire le montant des droits de mutation à titre gratuit. En effet, la valeur des parts est minorée car :

• on applique sur celle-ci une décote de 10% (on considère que les parts valent moins qu'un immeuble détenu en direct),

• le passif vient diminuer cette valeur.

Par ailleurs, la transmission des parts peut être échelonnée dans le temps afin de profiter à plein des abattements et de la progressivité des droits de mutation.

Prenons le cas d'un parent souhaitant donner la propriété d'un immeuble à ses deux enfants. La valeur de cet immeuble est de 660 000 euros. On considère que l'emprunt relatif à celui-ci a été payé.

Si l'immeuble est cédé directement aux deux enfants, par voie de succession ou de donation, l'assiette des droits de donation pour chaque enfant sera de 330 000 – 100 000 = 230 000 euros, soit une imposition globale de 8071 x 5% + (12109 – 8072) x 10% + (15932- 12110) x 15% + (230 000 – 15933) x 20% x 2 (car il y a deux enfants) = 88 388 euros.

Si l'immeuble est détenu dans le cadre d'une SCI, la valeur globale des parts sera de 660 000 – 10% x 660 000 (on applique l'abattement susvisé de 10%) soit 594 000 euros.

Considérons que la donation des parts sociales est échelonnée sur 30 ans, afin de bénéficier 3 fois de l'abattement de 100 000 euros (celui-ci s'appliquant tous les 15 ans).

A chaque donation, chaque enfant percevra un actif taxable de 594 000/2 x 1/3 (on considère que les donations portent sur une valeur égale) soit 99 000 euros. Du fait de l'application de l'abattement en ligne direct, ces donations ne seront pas taxables.

Bien évidemment, cet exemple est théorique et ne prend pas en considération certains éléments (augmentation de la valeur de l'immeuble à travers le temps, changement de la législation en matière de droits de donation et de succession, stratégie patrimoniale pouvant amener le donataire à conserver la majorité des parts de la SCI afin de s'en réserver le contrôle...). Il tend simplement à montrer la pertinence d'une SCI en tant que véhicule juridique permettant de réduire son imposition.

​Le démembrement de propriété

 Le démembrement de propriété constitue un excellent moyen de transmettre un bien immobilier tout en réduisant le montant des droits de mutation.

Tout d'abord, rappelons que la propriété est composée de 3 éléments :

• l'usus, ou la faculté d'utiliser un bien

• le fructus, soit la possibilité d'en tirer des revenus,

• l'abusus, c'est à dire le pouvoir d'en disposer.

Dans l'hypothèse où un démembrement de propriété est réalisé, l'usus et le fructus reviennent à l'usufruitier et l'abusus, au nu propriétaire qui est en outre destiné à devenir plein propriétaire lorsque l'usufruit s'éteint.

Les droits de mutation portant sur des biens démembrés ne sont pas assis sur la valeur totale de ces biens mais sur la valeur de l'usufruit et de la nu propriété, déterminée grâce au barème de l'article 669 du CGI

Voici ce barème :

Par exemple, si la nu propriété d'un immeuble de 300 000 euros est donnée à un enfant de 39 ans, celle-ci aura une valeur, au regard des droits de donation, de 120 000 euros.

L'extinction de l'usufruit (du fait du décès du donataire) n'est pas soumise aux droits de mutation à titre gratuit.

Ainsi, on voit tout de suite l'intérêt du démembrement de propriété en matière de transmission.

Des parents pourront donner la nu propriété d'un immeuble à leurs enfants tout en conservant l'usufruit de celui-ci. Ils pourront ainsi, tout au long de leur vie, occuper celui-ci ou le louer et leurs descendants deviendront pleins propriétaires à leur décès. Le montant des droits de mutation sera substantiellement réduit du fait de l'application du barème de l'article 669 du CGI.

Ainsi, si l'on reprend l'exemple précédent, les droits seront assis sur une assiette de 120 000 – 100 000 = 20 000 euros. L'assiette aurait été de 300 000 – 100 000 = 200 000 euros si la pleine propriété de l'immeuble avait été cédée.

Il convient de signaler que le démembrement de propriété peut porter sur des parts de SCI, ce qui peut augmenter l'effet de levier fiscal.