Exonération de plus-value et immeuble devant être détruit
Contexte de l'affaire
En vertu des dispositions de l'article 151 septies B du CGI, les plus-values relatives à un immeuble affecté à l'exploitation d'une activité professionnelle sont imposées après l'application d'un abattement pour durée de détention. Ainsi, la plus value est totalement exonérée après 15 ans de détention.
En l'espèce, un contribuable détenait des parts d'une SARL qui avait opté pour le régime des sociétés de personnes. L'immeuble détenu à l'actif de la société avait été cédé et le requérant se prévalait de l'article 151 septies B afin d'exonérer la plus value consécutive à cette cession. L'administration fiscale a remis en cause l'exonération de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'un ensemble immobilier au motif que l'acte de vente comportait la mention que l'immeuble était destiné à être démoli.
Le Conseil d'Etat donne raison à l'administration. En effet, pour la Haute juridiction, l'immeuble cédé doit être affecté à l'exploitation et cette condition doit être regardée au jour de la cession. Or, dans le cas d'espèce, l'acte de vente indiquait que cet immeuble était destiné à être démoli par l'acquéreur.
Ainsi, on regarde l'intention de l'acquéreur et du vendeur et la décision de l’acquéreur de démolir l’immeuble cédé prive le vendeur du bénéfice de l'article 151 septies B.
Extrait de l'arrêt
Considérant qu'aux termes de l'article 4 de la directive n° 77/388/CEE : " Sont considérés comme "terrains à bâtir" les terrains nus ou aménagés, définis comme tels par les États membres " ; que le a du 1 du 7° de l'article 257 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige, renvoie au A de l'article 1594-0-G la définition des biens assimilés à des terrains à bâtir ; que le 1° de cette disposition vise les " terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis " ; que c'est sans erreur de droit et par un arrêt suffisamment motivé que la cour a jugé que le législateur avait ainsi fait usage du pouvoir de définition qui lui était ouvert par les dispositions précitées de la directive n° 77/388/CEE ;
4. Considérant que l'article 151 septies B du code général des impôts dispose, dans sa rédaction applicable au présent litige, que : " I. - Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l'exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur : / 1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ; / (...) II. - Pour l'application des dispositions du présent article : / (...) 2° Les biens mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G du présent code ne sont pas considérés comme affectés à l'exploitation de l'activité. (...) " ; qu'aux termes de l'article 1594-0 G du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement : / A. I. Lorsqu'elles entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, les acquisitions : / 1° De terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis ; / 2° D'immeubles inachevés ; (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions combinées que l'abattement sur les plus-values à long terme, institué par l'article 151 septies B afin de favoriser les transmissions d'entreprises, est applicable aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers que l'entreprise cédante affectait à sa propre exploitation ; que, pour déterminer si la société cédante peut bénéficier d'un tel abattement, il convient d'apprécier si, à la date de la cession des biens, ceux-ci étaient affectés à l'exploitation de l'entreprise ;
Commentaire de LégiFiscal
Le Conseil d'Etat regarde la destination du bien cédé. Ainsi, si le bien cédé n'était pas démoli lors de la cession, le fait qu'il soit destiné à l'être rend inapplicable l'abattement pour durée de détention et ce même s'il avait été affecté à l'exploitation auparavant.
C'est une solution assez sévère, considérant le fait que toutes les conditions pour bénéficier de l'article 151 septies B étaient par ailleurs réunies.