Plus-value immobilière et frais de démolition reconstruction
Contexte de l'affaire
CE 30/06/2016 n°375547
Le montant d'une plus-value immobilière imposable est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais de démolition-reconstruction. En effet, d'après l'article 150 V du CGI, le prix d'acquisition est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
En l'espèce, les requérants avaient acquis une parcelle et démoli les constructions existantes, avant de débuter l'édification d’un nouveau bâtiment qu’ils n’avaient pu achever. La parcelle fut finalement cédée à des tiers. L'administration rehaussa le montant de la plus-value imposable en remettant en cause l'intégralité des dépenses déduites par les contribuables, considérant que ces dépenses se rapportaient à leur projet initial de construction, tandis que la cession portait sur un terrain à bâtir. Les juges du fond donnèrent raison au Fisc
Cette argumentation n'est pas reprise par le Conseil d'Etat qui casse la décision de la Cour d'appel. En effet, pour lui, le fait que le bien ait été qualifié de terrain à bâtir dans l'acte de vente n'exclut pas que les frais de construction exposés à ce titre soient pris en compte dans la détermination du prix d'acquisition.
Extrait de l'arrêt
2. Considérant qu'aux termes de l'article 150 V du code général des impôts : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant " ; que le montant à retenir comme prix d'acquisition de l'immeuble ou des droits relatifs à des immeubles, pour le calcul de la plus-value imposable, est défini par l'article 150 VB du même code aux termes duquel : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. (...) / II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : / 1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ; (...) / 3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles (...) ; / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (...) ; / 5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ; (...) " ;
3. Considérant que lorsqu'un début de construction a été entrepris sur un terrain, la circonstance qu'en dépit de ce début de construction, le bien ait été qualifié de terrain à bâtir dans l'acte de vente n'exclut pas que les frais de construction exposés à ce titre soient pris en compte dans la détermination du prix d'acquisition par application des dispositions du 4° de l'article 150 V cité au point 2 ci-dessus ; qu'il suit de là qu'en jugeant qu'il résultait de l'acte de vente du 25 octobre 2006 que la cession portait sur un terrain à bâtir, au sens du 5° de l'article 150 V du code général des impôts, et en en déduisant que les frais de démolition et de réalisation de fondations, exposés pour un projet de construction qui n'a pas été mené à son terme par les contribuables antérieurement à la cession de ce terrain, ne pouvaient être retenus en majoration du prix d'acquisition sur le fondement du 4° de ce même article, la cour a commis une erreur de droit ; qu'ainsi, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, les requérants sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt de la cour qu'ils attaquent ;
Commentaire de LégiFiscal
Cette décision vient résoudre l'une des nombreuses questions pratiques soulevées par la détermination de la plus-value immobilière imposable. Elle est finalement logique, les constructions effectuées, même inachevées, pouvant venir majorer le prix du bien cédé.