Biens ruraux et succession

Contexte de l'affaire

CA Reims 13 septembre 2016 n°15/01515

Les biens ruraux donnés à bail à long terme sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit sur le 1/4 de leur valeur lorsque les conditions suivantes sont réunies (article 793 du CGI):

- ils sont conservés durant 5 ans au minimum par les bénéficiaires après la transmission,

- s'il s'agit d'une donation faite au preneur, le bail doit avoir plus de 2 ans au jour de la transmission.

En l'espèce, deux frères héritèrent de leur mère de parcelles donnés à bail à long terme. Ils bénéficièrent ainsi de l'exonération prévue à l'article 793 du CGI.

L'administration fiscale remit en cause cette exonération en considérant que les héritiers n'avaient pas respecté l'engagement de conservation puisqu'ils avaient divisé les parcelles et cédé certaines d'entre elles à une EARL dont ils étaient les associés uniques. Ainsi, pour le service, les parcelles constituaient un bien unique et la cession partielle de celles-ci remet en cause l'avantage fiscal pour l'ensemble des biens transmis. 

Les juges du fond donnèrent raison à l'administration et les contribuables interjettèrent l'appel.

La Cour d'appel de Reims censure la décision du Tribunal de grande instance. En effet, pour elle, il ne pourrait y avoir de bien unique et l'exonération de droits de mutation à titre gratuit concerne les biens pris en eux même et non le bail. La remise en cause de l'exonération partielle ne concerne donc que les biens cédés et non l'ensemble des parcelles. Les parcelles restant dans le patrimoine des héritiers respectent les conditions posées par l'article 793 du CGI.

Commentaire de LégiFiscal

Cette décision est assez logique si l'on regarde les commentaires de l'administration. En effet, la Cour s'appel a préféré retenir un critère matériel (certaines parcelles n'ont ainsi pas été cédées) plutôt que juridique (la substance du bail initial a été modifié puisque celui-ci ne concerne plus les mêmes surfaces).