CFE et location d'immeubles nus à des maisons de retraite

Contexte de l'affaire

CAA Marseille 6 juillet 2016 n°14MA03084

En vertu de l'article 1447 du CGI, les activités de location ou de sous-location d'immeubles sont soumises à la CFE lorsqu'elles sont exercées par des personnes qui retirent de cette activité au moins 100 000 euros de recettes par an. Cependant, les locations d'immeubles nus à usage d'habitation ne sont pas soumises à la contribution; en effet il ne s'agit pas d'une activité professionnelle entrant dans son champ d'application.

 En l'espèce, une société donnait à bail commercial des locaux nus à des entreprises qui exerçaient une activité d'hébergement de personnes âgées. Les ensembles immobiliers en cause étaient dotés, avant même d'être mis à la disposition du preneur, de locaux techniques, d'une salle de restaurant, de cuisines et et d'une salle de soins

 L'administration considéra que l'activité de location nue constituait une activité professionnelle, du fait que la gestion d'établissements d'hébergement pour personnes âgées ne peut être assimilée à la gestion passive d'immeubles tels que ceux que peuvent détenir de simples particuliers.

 La Cour administrative d'appel de Marseille lui donne tort. En effet, pour elle:

- il faut regarder les modalités d'utilisation des biens loués, à savoir l'occupation de locaux nus à usage d'habitation,

- le fait que les immeubles loués soient dotés d'aménagements appropriés ne leur enlève pas leur caractère de locaux nus

Extrait de l'arrêt

1. Considérant que le ministre des finances et des comptes publics relève appel du jugement du 28 mars 2014 par lequel le tribunal administratif de Nice a déchargé la société SAS Foncière GSP, venant aux droits de la société SARL X, de la cotisation minimale de cotisation foncière des entreprises à laquelle cette SARL a été assujettie au titre de l'année 2011 ;
Sur les conclusions du ministre :
2. Considérant qu'aux termes du 1 du I de l'article 1647 D du code général des impôts : " Tous les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement (...) " ; qu'aux termes du I de l'article 1447 du même code : " La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales (...) qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. / Pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises, les activités de location ou de sous-location d'immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, sont réputées exercées à titre professionnel ; toutefois, la cotisation foncière des entreprises n'est pas due lorsque l'activité de location ou de sous-location d'immeubles nus est exercée par des personnes qui, au cours de la période de référence définie à l'article 1467 A, en retirent (...) un chiffre d'affaires, au sens du 1 du I de l'article 1586 sexies, inférieur à 100 000 € (...) " ;
3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société SARL X était propriétaire d'ensembles immobiliers qu'elle donnait en location à des sociétés qui les exploitaient dans le cadre de leur activité d'hébergement de personnes âgées dépendantes ou non ; qu'en admettant même, comme le soutient le ministre, que les ensembles immobiliers en cause étaient dotés, avant même d'être mis à la disposition du preneur, des aménagements appropriés à leur destination, notamment des locaux techniques, une salle de restaurant, des cuisines et une salle de soins, cette circonstance, alors qu'il n'est pas allégué que les locaux étaient garnis de meubles par le bailleur, ni que les aménagements dont il s'agit ne seraient pas liés à l'hébergement de ces personnes, n'est pas de nature à enlever aux biens donnés en location le caractère d'immeubles nus au sens de l'article 1447 du code général des impôts ;
4. Considérant que pour apprécier la destination des biens en litige, il convient de se référer aux modalités effectives de leur utilisation ; qu'il n'est pas contesté que les personnes âgées hébergées occupent les locaux à titre d'habitation ; que les services communs de restauration et de soins qui leur sont offerts constituent, dans leur cas, l'accessoire indissociable de l'hébergement ; qu'ainsi, alors même que les locations en cause sont consenties sous forme de baux commerciaux par une société commerciale à un preneur qui exploite un fonds de commerce dans les locaux ainsi pris à bail, elles doivent être regardées comme portant sur un immeuble nu à usage d'habitation ; que ces locations ne sont donc pas réputées exercées à titre professionnel, ainsi qu'en dispose l'article 1447 du code général des impôts ;
5. Considérant que si le ministre de finances et des comptes publics fait valoir que l'activité de location de locaux nus à usage d'habitation exercée par la société SARL X relevait malgré tout de l'exercice d'une activité professionnelle au sens de l'article 1447 du code général des impôts, eu égard à la forme commerciale de cette société et à la circonstance que la gestion d'établissements d'hébergement pour personnes âgées ne peut être assimilée à la gestion passive d'immeubles tels que ceux que peuvent détenir de simples particuliers, ce moyen ne peut être accueilli dès lors qu'il n'est pas établi, ni même d'ailleurs allégué, que la société SARL X, à travers l'activité de location en litige, ne se serait pas bornée à gérer son propre patrimoine mais aurait poursuivi, selon des modalités différentes, une exploitation commerciale antérieure ou aurait participé à l'exploitation du locataire ;
6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le ministre des finances et des comptes publics n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nice a déchargé la société SAS Foncière GSP de la cotisation minimum de cotisation foncière des entreprises à laquelle la société SARL X a été assujettie au titre de l'année 2011 ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Commentaire de LégiFiscal

La Cour administrative d'appel ne regarde pas le contexte de la location (locaux situés dans une résidence avec service) mais se contente d'appréhender le caractère initial de celle-ci (location nue non soumise à la CFE)

Ainsi, elle fait primer une lecture juridique sur une lecture économique.