Immobilisation des dépenses permettant d'acquérir des droits supplémentaires au droit au bail

Contexte de l'affaire

CE 27 janvier 2017 n°391817

En l'espèce, une société avait donné à bail à une autre société, pour une durée de 9 ans, un ensemble immobilier composé de bâtiments industriels et de bureaux. L'une des clauses du contrat de bail prévoyait que, dans le cas où le bailleur déciderait de vendre l'ensemble immobilier loué, il devrait choisir comme acquéreur le preneur par préférence à tous autres acquéreurs. Toutefois l'application de ces stipulations était exclue en cas de cession à l'un des actionnaires de la société bailleresse ou à leurs descendants ou collatéraux.

Par un avenant, les parties mirent un terme à cette exclusion et le bailleur s'est par ailleurs engagé à consentir au preneur, à l'échéance du bail en cours un nouveau bail d'une durée de neuf années, et à ne pas tenir compte, pour l'évaluation du prix de vente en cas de cession de l'ensemble immobilier au preneur, de la valeur vénale des constructions ou travaux réalisés. En contrepartie, le preneur devait verser une indemnité de 1.500.000 euros au bailleur.

L'administration fiscale remit en cause la déductibilité de cette indemnité, en considérant que celle-ci devait être immobilisée.

Les juges du fond donnèrent raison au service et le Conseil d'Etat et ce dernier rejette le pourvoi du contribuable. En effet, d'après la Haute juridiction juge que le droit au bail commercial fait partie, par nature, des éléments de l'actif immobilisé et les dépenses qui visent à acquérir des droits supplémentaires ne sont, dès lors, pas déductibles au titre de l'exercice où elles sont exposées.

Extraits de l'arrêt

2. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par acte sous seing privé du 10 janvier 2001, la société d'exploitation X a donné à bail commercial à la société Y, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2001, un ensemble immobilier composé de bâtiments à usage industriel et de bureaux ainsi que de terrains attenants. L'une des clauses de ce contrat prévoyait que, dans le cas où le bailleur déciderait de vendre l'ensemble immobilier loué, il devrait choisir comme acquéreur le preneur par préférence à tous autres acquéreurs, cette clause excluant toutefois expressément l'application de ses stipulations en cas de cession de l'ensemble immobilier à l'un des actionnaires de la société X ou à leurs descendants ou collatéraux. Par un avenant conclu le 28 août 2003, les mêmes parties ont expressément mis un terme à cette exclusion et réservé à la société Y la préférence à tout autre preneur en cas de cession de l'ensemble immobilier. Par ce même avenant, la société X s'est par ailleurs engagée, d'une part, à consentir à la société Y, à l'échéance du bail en cours et dans les mêmes conditions, un nouveau bail d'une durée de neuf années, et d'autre part, à ne pas tenir compte, pour l'évaluation du prix de vente en cas de cession de l'ensemble immobilier au preneur, de la valeur vénale des constructions ou travaux réalisés par ce dernier. Enfin, en vertu d'un protocole d'accord conclu le même jour entre les parties, il a été convenu que la société Y verserait au bailleur, en contrepartie des renonciations à une partie de ses droits, une indemnité de 1 500 000 euros. L'administration fiscale a remis en cause la déductibilité de cette indemnité, que la société Y avait portée en charge exceptionnelle dans la comptabilité de l'exercice clos en 2003, en estimant que cette somme correspondait à l'acquisition d'une immobilisation incorporelle.

3. Aux termes du 2 de l'article 38 du code général des impôts : " Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés ". Le droit au bail commercial fait partie, par nature, des éléments de l'actif immobilisé. Les dépenses qui visent à acquérir des droits supplémentaires ne sont, dès lors, pas déductibles au titre de l'exercice où elles sont exposées. Il en va notamment ainsi lorsqu'elles portent sur les modalités de renouvellement du bail ou d'acquisition du bien en cas de cession.  

Commentaire de LégiFiscal

Il est de jurisprudence constante que le droit au bail commercial est un élément de l'actif immobilisé. Cette solution est ici étendue.