Déduction des intérêts d'emprunt et nu-propriétaires de parts de SCI

Contexte de l'affaire

CE 24 février 2017 n°395983

En l'espèce, la propriété des parts d'une SCI avait été démembrée et le nu-propriétaire avait déduit les intérêts de l'emprunt contracté pour financer l'acquisition de la nue-propriété des parts.

L'administration remit en cause cette déduction et les juges du fond lui donnèrent raison. Le contribuable fit alors un pourvoi en cassation en faisant valoir qu'en vertu d'un rescrit n° 2007/53 (FP) du 11 décembre 2007, mentionné au paragraphe 170 de l'instruction fiscale publiée au Bofip le 12 septembre 2012, les intérêts d'emprunt effectivement versés par les nu-propriétaires d'immeubles loués et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant de leurs autres propriétés.

Cette argumentation est rejetée par le Conseil d'Etat. Ainsi, pour lui, les intérêts des emprunts contractés par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, car ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location.

Ainsi, seul l'usufruitier, qui perçoit des revenus, peut déduire des intérêts

Extraits de l'arrêt

1. Aux termes du 1 de l'article 13 du code général des impôts : " Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu ". Aux termes de l'article 14 du même code : " (...) sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale : 1° Les revenus des propriétés bâties (...) ". Aux termes de l'article 28 du même code : " Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ". Aux termes de l'article 31 du code : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : (...) d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés (...) ". Il résulte de la combinaison de ces dispositions que, sauf disposition législative spécifique, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier. 

2. En vertu de l'article 8 du code général des impôts, en cas de démembrement de la propriété de parts d'une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l'usufruitier de ces parts est soumis à l'impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n'étant pas regardé comme disposant d'un revenu à ce titre. Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l'acquisition ou la conservation d'un revenu foncier. Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l'intéressé percevrait à raison d'autres biens ou droits immobiliers.

3. Il résulte de ce qui précède qu'en énonçant au paragraphe 160 de l'instruction fiscale publiée au bulletin officiel des finances publiques le 12 septembre 2012, intitulée " Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d'emprunts ", que " les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location ", le ministre n'a ni incompétemment ajouté à la loi, ni méconnu les articles 8, 13, 28 et 31 du code général des impôts.

4. Les requérants ne peuvent en outre utilement se prévaloir, pour contester la légalité de l'interprétation donnée de la loi par le paragraphe 160 précité de l'instruction qu'ils attaquent, de ce qu'en vertu d'un rescrit n° 2007/53 (FP) du 11 décembre 2007, mentionné au paragraphe 170 de cette même instruction, il est admis que les intérêts d'emprunt effectivement versés par les nu-propriétaires d'immeubles loués et destinés à financer soit l'acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés. 

5. Il résulte de ce qui précède que la requête de M. et Mme A...doit être rejetée, y compris leurs conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Commentaire de LégiFiscal

Il existe une différence de traitement entre le nu-propriétaire d'un immeuble donné en location et le nu-propriétaire de parts de SCI. Ainsi, si le premier peut déduire les intérêts des emprunts souscrits pour acquérir la nue-propriété de l'immeuble, le second ne peut déduire les frais financiers relatifs à l'acquisition des parts.