Exonération de plus-value concernant sa résidence principale et délai entre la vente et le déménagement.

Contexte de l'affaire

CAA Paris 3 mai 2017 n° 16PA03412

Les plus-values immobilières sont exonérées en cas de vente de la résidence principale du contribuable. L'administration considère que la cession du logement doit intervenir dans un délai raisonnable suivant le déménagement, à défaut de quoi ce logement ne peut être qualifié de résidence principale.

En l'espèce, la propriétaire d'un logement céda celui-ci le 30 juin 2009 alors même qu'elle avait informé le fisc de son déménagement en octobre 2007. L'administration fiscale remit en cause le bénéfice de l'exonération, au motif que le bien n'était plus occupé par la cédante et qu'il s'était écoulé un délai trop long entre le déménagement et la vente. Ainsi, il perdait sa qualification de résidence principale. Les juges de première instance lui donnèrent raison.

La Cour administrative d'appel de Paris annule le jugement du tribunal administratif, en se basant sur un faisceau d'indice :

- la cédante était encore soumise à la taxe d'habitation sur ce logement en 2007 et 2008,

- elle donna mandat à une agence immobilière dès 2007 pour vendre celui-ci,

- l'occupation du bien par elle était effective jusqu'au 31 décembre 2008 du fait d'une consommation électrique significative,

- le contexte économique était médiocre et ne facilitait pas les transactions immobilières.

Ainsi, l'administration n'apporte pas la preuve que le bien ne constituait pas la résidence principale du contribuable.

Extraits de l'arrêt

1. Considérant que Mme B...a fait l'objet d'un examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle à l'issue duquel des rehaussements lui ont été notifiés en matière d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2009 ; qu'elle relève appel du jugement n° 1517242/2-1 du 27 septembre 2016 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales ainsi que des pénalités pour manquement délibéré qui lui ont été assignés en conséquence ;

Sur l'étendue du litige :

2. Considérant que Mme B...demande à la Cour la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2009 à hauteur de 258 508 euros, ainsi que la décharge de la pénalité pour manquement délibéré ; que, toutefois, la somme de 258 508 euros correspond à l'addition de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu mise à sa charge pour un montant de 
171 666 euros, des intérêts de retard correspondants pour un montant de 17 166 euros et de la majoration de 40% pour manquement délibéré pour un montant de 69 676 euros ; que 
Mme B...reconnaît elle-même dans ses écritures qu'elle n'a " pas contesté l'avis de mise en recouvrement d'un montant de 164 156 euros ni l'application de l'amende 1736 IV 2 du code général des impôts " et qu'ainsi, elle n'est pas recevable à demander la décharge des contributions sociales, comme l'a d'ailleurs relevé le tribunal dans le jugement attaqué ; que, dans ces conditions, Mme B...doit être regardée comme demandant la seule décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2009, ensemble les intérêts de retard et la pénalité pour manquement délibéré y afférents ;

Sur le bien-fondé de l'imposition :

3. Considérant qu'aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I.-Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis (...), sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (...) / II.-Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) " ;

4. Considérant que, pour l'application de ces dispositions, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ; qu'il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu ;

5. Considérant que, pour s'opposer à la remise en cause par l'administration de l'exonération de la plus-value réalisée, le 30 juin 2009, lors de la cession de la maison d'habitation située à Tourgéville, Mme B...soutient que ce bien constituait sa résidence principale jusqu'au 31 décembre 2008 ; qu'elle produit ainsi des factures d'électricité de 2007 et 2008 établies à son nom et faisant apparaître une consommation d'électricité significative et constante ; que Mme B...soutient par ailleurs, sans être contestée, qu'elle a été imposée à raison de ce bien à la taxe d'habitation en 2007 et 2008 ; que l'administration se contente quant à elle d'évoquer la possibilité de l'occupation par une tierce personne, sans apporter le moindre élément qui permettrait d'étayer son affirmation ; que si l'administration a relevé que les jeunes enfants de la requérante étaient scolarisés à Cannes, ce fait s'explique par la situation familiale de la requérante, qui est séparée du père des enfants, dont il ressort des attestations produites que ce dernier résidait à Cannes et avait, à la date de la cession, la garde des enfants ; qu'enfin, la circonstance que Mme B...ait déclaré à l'administration avoir déménagé à Cannes en octobre 2007 est sans incidence, eu égard à l'occupation effective du bien constatée jusqu'en décembre 2008 au vu des factures d'électricité établies au nom de la requérante ; qu'en outre, il résulte de l'instruction que Mme B...avait accompli les diligences nécessaires puisqu'elle avait confié un mandat de vente à une agence immobilière dès le mois de septembre 2007 ; que, dans ces conditions, Mme B...est fondée à soutenir qu'elle avait droit au bénéfice de l'exonération de la plus-value réalisée le 30 juin 2009, lors de la cession de la maison d'habitation située à Tourgéville et à obtenir, en conséquence, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, la décharge des impositions contestées à hauteur de 258 508 euros ;

Commentaire de LégiFiscal

La Cour administrative d'appel de Paris a une approche factuelle et libérale de la notion de résidence principale. Ainsi, elle ne se focalise pas sur un délai impératif de vente et sur le fait que le contribuable avait signalé son déménagement à l'administration.

Une occupation discontinue peut être acceptée dans certaines circonstances et la situation économique peut être prise en considération.

En outre, elle renforce la charge de la preuve pesant sur l'administration.