Notion de résidence principale et plus-value immobilière des particuliers

Contexte de l'affaire

CAA Versailles 1er juin 2017 n°16VE01817

On rappelle que les plus-values immobilières relatives à la résidence principale du contribuable sont totalement exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Répondent à la définition d'une résidence principale les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Le contour de la notion de résidence principale peut susciter quelques difficultés, comme en témoigne le présent arrêt de la Cour administrative d'appel de Versailles.

Ainsi, en l'espèce, une contribuable avait acquis un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée d'un immeuble et un studio au première étage de celui. Elle occupait le grand appartement et sa fille, le studio.

Elle céda le studio ainsi qu'une cave et l'opération fit naître une plus-value imposable. Après avoir acquittée les droits correspondants, la requérante fit une réclamation contentieuse, afin de bénéficier de l'exonération relative à la cession de sa résidence principale.

Cette demande fut rejetée par l'administration fiscale et elle fut déboutée par le tribunal administratif.

Elle fit valoir devant la Cour administrative d'appel de Versailles, que  l'appartement dans lequel elle résidait encore et le studio qui avait été vendu avaient été acquis pour loger sa famille et que la cession du studio devait être regardée comme portant sur une partie de son habitation principale.

En outre, elle invoqua une instruction BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°170 qui considère que

 lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge du contribuable, il est admis que ces appartements forment une unité d’habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l’intéressé. 

Ces arguments sont rejetées par la Cour d'appel. En effet, pour la Cour, le studio  était habité par la fille majeure de la requérante et constituait un foyer fiscal distinct. Il ne pouvait ainsi être considéré comme une partie de sa résidence principale

Extraits de l'arrêt

3. Considérant que Mme A...soutient que l'appartement dans lequel elle réside encore et le studio qui a été vendu ont été acquis pour loger sa famille et que la cession du studio devait être regardée comme portant sur une partie de son habitation principale ; que toutefois, il est constant qu'à la date de la cession litigieuse, ce studio, s'il était situé au premier étage dans le même immeuble que l'appartement toujours occupé par la requérante, était habité par la fille majeure de cette dernière et constituait un foyer fiscal distinct, ainsi qu'il ressort de la déclaration des revenus au titre de l'année 2012 que celle-ci a souscrite, produite devant les premiers juges ; qu'ainsi, ce studio ne pouvait être regardé, à la date de la vente, comme une partie de la résidence principale de Mme A...qui occupait un autre domicile ; 

4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales : " Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration./ Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente " ;

5. Considérant que, dès lors que le litige porte sur une demande de réduction d'une imposition primitive et non sur un rehaussement d'une imposition antérieure, Mme A...ne peut invoquer, sur le fondement du premier alinéa de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, l'instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°170 12 septembre 2012 ; qu'elle n'est pas plus fondée à se prévaloir de cette instruction sur le fondement du second alinéa du même article, dès lors qu'elle n'a pas fait application de l'interprétation administrative qu'elle invoque ;

Commentaire de LégiFiscal

La solution aurait été toute autre si la fille de la requérante avait fait partie de son foyer fiscal. Ainsi, la doctrine administrative est bien respectée.