Opposition de l'absence de paiement du prix en matière de plus-value immobilière.
Contexte de l'affaire
CAA Bordeaux 20 juin 2017 n°15BX01499
En l'espèce, des contribuables étaient associés d'une SCI translucide dont l'activité consistait en la location de logements. Celle-ci céda un ensemble immobilier, ce qui généra une plus-value de 1500 000 euros, imposable entre les mains des contribuables dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers. Par une proposition de rectification, l'administration soumit cette plus-value à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce que contestèrent les requérants qui soutenaient de ne pas avoir reçu l'intégralité du prix de vente.
Leur demande fut rejetée par le tribunal administratif et ainsi, ils interjetèrent appel.
Ils se prévalaient notamment devant la Cour administrative d'appel d'une déclaration du secrétaire d'Etat au budget en date du 23 novembre 2001 aux termes de laquelle :
" en cas d'impayé, le vendeur a initialement payé l'impôt sur la plus-value correspondant au prix convenu entre les parties. Toutefois, si, à la suite du non-paiement, le vendeur a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir de son débiteur les sommes qui lui sont dues et si celles-ci s'avèrent définitivement et irrévocablement impayées, ou lorsque l'acte est révisé en conséquence, le vendeur peut, par voie de réclamation, obtenir le dégrèvement de l'imposition initiale. ".
Pour la Cour, cette argument n'est pas recevable. En effet, en vertu de l'article 150 V du CGI, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. La plus-value imposable étant calculée à la date de la cession, l'absence de paiement du prix, partielle ou totale, n'est pas opposable à l'administration.
Extraits de l'arrêt
2. Aux termes de l'article 150 V du code général des impôts : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. ". Aux termes de l'article 150 VA du même code : " I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. (...) ".
3. Il résulte de ces dispositions que le prix à retenir est celui qui résulte de l'acte de vente, quelles que soient les conditions dans lesquelles ce prix a été ou sera payé. La plus-value imposable étant en effet calculée à la date de la cession, l'absence de paiement du prix, partielle ou totale, n'est pas opposable à l'administration. Par suite, la circonstance que M. et Mme B...n'auraient pas, en raison des difficultés financières rencontrées par la société X et de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société mère et associée majoritaire de celle-ci, effectivement disposé de la totalité de la somme correspondant au prix de cession convenu, est sans incidence sur l'application des dispositions précitées à la plus-value résultant de cette cession, dont le prix à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte de cession.
7. En second lieu, il résulte des dispositions précitées du deuxième alinéa de l'article L. 80 A que la garantie qu'elles instituent ne peut bénéficier qu'aux contribuables qui ont appliqué une interprétation administrative publiée. Par suite, et à supposer même que la position précitée de l'administration soit applicable dans le cas de la vente d'un bien immobilier, M. et MmeB..., qui ont déclaré, pour le calcul de leur plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, le prix de cession tel qu'il avait été stipulé à l'acte, conformément aux dispositions précitées de l'article 150 VA du code général des impôts, ne sauraient être regardés comme ayant appliqué cette interprétation administrative et, par suite, ne peuvent utilement s'en prévaloir devant le juge administratif.
Commentaire de LégiFiscal
Cette solution est très sévère car l'assiette de l'impôt est constituée de sommes dont le contribuable n'a pas disposé. Ainsi, le CGI est interprété de manière littérale. Il conviendra d'attendre une éventuelle décision du Conseil d'Etat.