Charge de la preuve et prise en compte des travaux réellement supportés dans le calcul de la plus-value immobilière.

Contexte de l'affaire

CAA Nancy 22 juin 2017 15NC01868

Le montant de la plus (ou moins) value immobilière imposable est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

 Ce dernier doit être majoré:

- des frais d'acquisition à titre gratuit (droits de mutation, honoraires du notaire, frais de timbre...) ou à titre onéreux (droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions versées à des intermédiaires...), pouvant être fixés forfaitairement à 7,5%,

- et des travaux qui n'ont pas déjà été déduits des revenus fonciers (en particulier les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction).

Ceux-ci peuvent être être fixés forfaitairement à 15% du prix d'acquisition ou être pris pour leur montant réel. Dans ce dernier cas, le contribuable doit justifier leur existence et leur montant.

En l'espèce, un couple de néerlandais avait cédé un immeuble situé en France. Pour calculer la plus-value imposable, ils avaient utilisé le forfait de 15%. Puis, considérant que le montant des travaux effectués dépassait celui du forfait, ils demandèrent la prise en considération de ceux-ci dans le calcul de la plus-value, afin d'obtenir une décharge de cotisations.

Afin d'étayer leur demande, ils produisirent des clichés photographiques de l'immeuble en cause avant et après les travaux ainsi qu'un état récapitulatif établi par leur soin. Néanmoins, ils reconnurent qu'ils n'avaient pas conservé toutes les pièces justifiant de l'intégralité des dépenses engagées pour procéder à la rénovation de l'immeuble.

Pour la Cour administrative d'appel de Nancy, les preuves apportés ne sont pas suffisantes.

Extraits de l'arrêt

4. Considérant que M. B...soutient que le coût des matériaux qu'il a supporté pour 16 550 euros doit venir majorer le prix d'acquisition de l'immeuble aux lieu et place de la somme de 5 031 retenue par le service à titre forfaitaire ; 

5. Considérant que M. B...reconnaît qu'il n'a pas conservé toutes les pièces justifiant de l'intégralité des dépenses engagées pour procéder à la rénovation de la fermette acquise en 1988 ; qu'il produit, en revanche, des clichés photographiques de l'immeuble en cause avant et après travaux ainsi qu'un état récapitulatif établi par ses soins ; 

6. Considérant que si ces clichés photographiques révèlent l'ampleur des travaux effectués, ils ne permettent pas, d'une part, de déterminer s'ils ont été réalisés par une entreprise et, d'autre part, de justifier que la somme de 16 550 euros a bien été dépensée par M. B...pour l'acquisition des matériaux qui ont été employés dans le cadre de la réalisation desdits travaux ; que l'état récapitulatif établi par le contribuable lui-même ne constitue pas davantage une preuve suffisante ; que M. B...n'est, en conséquence, pas fondé à demander que la somme de 16 550 euros vienne majorer, pour le calcul de la plus-value imposable, le prix d'acquisition de l'immeuble aux lieu et place de la somme de 5 031 retenue par le service à titre forfaitaire ;

7. Considérant que, compte tenu du dégrèvement accordé en cours d'instance qui a rendu sans objet les conclusions tendant à contester les contributions sociales, le moyen tiré de ce que l'ambiguïté de la loi, s'agissant des prélèvements sociaux, porte atteinte au principe de sécurité juridique est inopérant ; 

Commentaire de LégiFiscal

Se pose encore de manière aigue la problématique de la preuve. Ainsi, si le contribuable dispose d'une large liberté en la matière, il doit cependant apporter des éléments significatifs, en particulier lorsqu'il doit démontrer la réalité d'une somme avancée. En matière de justifications de travaux, il est capital de garder l'intégralité des factures fournies.