Location meublée et exonération d'ISF en tant que biens professionnels

Contexte de l'affaire

Cass. 8 juin 2017 n°15-18.676

Sont qualifiés de biens professionnels exonérés d'ISF les locaux loués meublés lorsque les conditions suivantes sont réunies :

- le propriétaire est inscrit au registre du commerce et des sociétés,

- l'activité de loueur en meublé génère plus de 23 000 euros de recettes annuelles,

- cette activité représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

En l'espèce, des époux donnaient à louer meublée une partie de leur résidence principale. L’administration fiscale avait consenti à retirer de la surface de leur villa, pour le calcul de l’ISF dû par les contribuables au titre des années 2004 à 2007, la surface de 270 m ² affectée à la location meublée. L'activité était ainsi réputée être exercée à titre professionnel.

Cependant l'administration réintégra cette surface dans leur assiette taxable au titre de l'ISF dû au titre des années 2008 à 2010. Cette décision fut justifiée par l'absence de dépôt de déclarations de bénéfice ou de TVA durant cette période.

Les juges du fond donnèrent raison à l'administration et ainsi, les époux firent un pourvoi en cassation. Ils soutenaient ainsi que la décision prise par l'administration d'exclure de l'assiette de l'ISF une partie de leur résidence principale au titre des années 2004 à 2007 l'engageait au titre des années ultérieures. En outre, ils faisaient valoir qu'ils avaient mentionné les revenus tirés de la location meublée sur leur déclaration d'impôt sur le revenu, selon le régime du micro BIC.

Pour la Cour de cassation, ces arguments ne sont pas recevables. En effet, la position de l'administration n'engage pas celle-ci si les circonstances de fait changent. En outre, les requérants ne démontrent pas qu'ils ont poursuivi l'activité de loueur en meublé à titre professionnel.

Extraits de l'arrêt

« 2°/ que la preuve de ce que des biens sont loués à un usage professionnel et doivent être exclus, en conséquence, de la base taxable de l’impôt de solidarité sur la fortune n’est pas subordonnée à la justification d’une déclaration fiscale au titre des bénéfices industriels et commerciaux?; que cette preuve peut être rapportée par tous moyens?; qu’en retenant que les époux X… ne pouvaient prétendre à l’exclusion d’une partie de la surface de leur villa pour usage professionnel de la base taxable de l’ISF faute par ces derniers de produire aucune déclaration fiscale relative à une activité de location de locaux meublés pour la période d’imposition visée par les avis de mise en recouvrement litigieux, la cour d’appel a violé les articles 885 A, 885 E et 885 N du code général des impôts?; »

« 3°/ que dans leurs conclusions d’appel en réplique, les époux X… avaient fait valoir que M. X… avait déclaré son activité de location meublée en BIC au régime micro, ainsi qu’en témoignait sa déclaration à l’administration fiscale en date du 30 mai 2006 sur laquelle il n’était jamais revenu, «?ce qui le dispensait de déclaration de bilan et de déclaration de TVA?»?; que les demandeurs avaient ajouté que les locations meublées d’une partie de leur villa avaient ainsi été déclarées à l’impôt sur le revenu pour les années 2008 à 2010, ce que l’administration fiscale ne pouvait ignorer pour peu qu’elle procède au rapprochement des éléments fiscaux afférents à leur foyer?; qu’en retenant que les époux X… n’avaient pas déclaré leur activité de location meublée et ne produisaient aucun bilan ni aucune déclaration fiscale, en particulier une déclaration de tva, relative à une activité de location de meublés pour les années 2008 à 2010 de telle sorte qu’ils ne pouvaient retirer de la base taxable de l’ISF la surface de 270 m ² sans répondre à ces conclusions d’appel, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile?; »

« Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l’arrêt constate que, si une partie des locaux a été reconnue comme étant à usage professionnel de 2004 à 2007, aucun élément ne permet de considérer que celle-ci est toujours affectée à cet usage et que l’absence d’activité déclarée, de bilan et de déclaration de taxe sur la valeur ajoutée ne permet pas de retirer cette superficie de l’assiette de l’ISF afférent aux années 2008 à 2010?; »

Commentaire de LégiFiscal

Le redevable de l'ISF doit être en mesure de justifier à l'administration fiscale que son activité de location meublée se poursuit à titre professionnel, notamment en déposant des déclarations de bénéfice ou de TVA.

L'option pour le régime du micro BIC semble inopportune pour bénéficier de l'exonération d'ISF des biens professionnels.