Réduction d'impôt pour investissement locatif et fait générateur
Contexte de l'affaire
CAA Bordeaux 20 juin 2017 n°15BX01647
Lorsqu'un contribuable acquiert ou fait construire un logement neuf ou assimilé lui permettant de bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, deux dates doivent être retenues:
- la date de réalisation, qui détermine le régime fiscal applicable (taux...)
- la date du fait générateur, qui détermine l'année au titre de laquelle l'avantage fiscal est accordé.
Pour les logements que le contribuable fait construire, l'investissement est réalisé lors du dépôt du permis de construire et le fait générateur intervient lors de l'achèvement des travaux.
On rappelle qu'en matière de loi Scellier, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt, au titre d'une même année d'imposition, qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
En l'espèce, des contribuables déposèrent deux demandes de permis de construire en 2010, portant chacune sur la construction d'une maison. La première maison fut achevée en 2010 et la seconde, en 2011. Les contribuables bénéficièrent pour la première fois de la réduction d'impôt Scellier au titre de l'année 2010 pour le premier logement et de l'année 2011 pour le second. L'administration remit en cause la réduction d'impôt afférente à ce second investissement au motif que deux demandes de permis de construire ayant été déposées pour la construction de deux logements au cours de l'année 2010, une seule de ces opérations pouvait ouvrir droit au bénéfice de l'avantage fiscal.
Le tribunal administratif de Bordeaux accorda aux contribuables la décharge des cotisations supplémentaires.
La Cour administrative d'appel de Bordeaux donne raison au contribuable. En effet, pour elle, il résulte de l'article 199 septvicies du CGI, que l'année d'imposition à prendre en considération pour apprécier le droit du contribuable à bénéficier de la réduction d'impôt est, non pas celle au cours de laquelle a été déposé le permis de construire, mais celle au cours de laquelle le logement a été achevé.
Extraits de l'arrêt
2. Aux termes de l'article 199 septvicies du code général des impôts dans sa rédaction applicable en l'espèce : " I. - Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un dépôt de demande de permis de construire (...). L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire (...) IV. - La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt est de : 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 ; 15 % pour les logements acquis ou construits en 2011 ; 10 % pour les logements acquis ou construits en 2012 (...). Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années (...) ".
3. Il résulte de ces dispositions que la réduction d'impôt qu'elles prévoient est, s'agissant d'un logement que le contribuable fait construire, accordée au titre de l'année d'achèvement de ce logement, cet achèvement constituant le fait générateur de la réduction. Il s'ensuit que l'année d'imposition à prendre en considération, dans un tel cas, pour apprécier le droit du contribuable à bénéficier de la réduction est, non pas celle au cours de laquelle a été déposé le permis de construire afférent à ce logement, mais celle au cours de laquelle celui-ci a été achevé.
4. Il résulte de l'instruction que la maison située au 181, allée Espourguit a été achevée en 2010 et celle située au 136, allée Catalina en 2011. Par suite, et alors même que ces deux constructions ont fait l'objet d'une autorisation de construire délivrée en 2010, M. et Mme B... pouvaient légalement bénéficier de la réduction d'impôt prévue par les dispositions de l'article 199 septvicies du code général des impôts au titre de l'année 2010 en ce qui concerne la première maison et au titre de l'année 2011 en ce qui concerne la seconde.
Commentaire de LégiFiscal
Cette solution, qui peut être transposée à la loi Pinel/Duflot, a une portée pratique importante, pour les cas où un contribuable fait construire plusieurs logements, achevés lors d'années différentes.
En effet, pour la Cour, la condition relative au fait que le contribuable ne peut acquérir ou faire construire qu'un logement par an (2 pour la loi Pinel/Duflot) , doit être regardée lors du fait générateur, soit la date d'achèvement des travaux.