Travaux de rénovation payés au vendeur et déduction des revenus fonciers
Contexte de l'affaire
CAA Nantes 29 juin 2017 n°16NT00954
Les dépenses d'amélioration, d'entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers.
En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement constituent une dépense en capital non déduclibles. En effet, en matière de revenus fonciers, le capital n'est pas déductible et seules viennent en déduction les dépenses supportées en vue de percevoir des revenus.
En l'espèce, un couple souscrirent un contrat de vente d'immeuble à rénover, selon lequel, d'une part, ils firent l'acquisition d'un ensemble immobilier situé à Tours, pour lequel ils payèrent le jour de la vente le prix de 146.500 euros et, d'autre part, le vendeur s'engagea à réaliser sur cet ensemble des travaux de rénovation moyennant la somme de 38.500 euros, à verser ultérieurement en fonction de l'avancement des travaux. Ils adressèrent à l'administration une réclamation visant à obtenir la déduction de ces travaux de leurs revenus fonciers.
Celle-ci rejeta leur requête, au motif que le vendeur conservait jusqu'à la livraison des travaux aux acquéreurs, la maîtrise d'ouvrage et que l'accord par lequel ce vendeur s'engageait à réaliser des travaux pour les acquéreurs, moyennant un prix convenu entre eux, interviennait de manière concomitante à la vente. Ainsi, ces travaux constituaient un élément du prix de vente.
Cet argumentaire est rejetée par la Cour administrative de Nantes, qui considère que ces travaux ne constituent pas une dépense en capital et sont donc déductibles.
Toutefois, la déduction est refusée car les contribuables n'apportent aucun élément de nature à justifier de la réalisation et de la nature des travaux
Extraits de l'arrêt
4. Considérant que le 23 octobre 2012, M. et Mme A...ont souscrit un contrat de vente d'immeuble à rénover, soumis aux dispositions des articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, selon lequel, d'une part, ils ont acquis un ensemble immobilier situé à Tours, pour lequel ils ont payé le jour de la vente le prix de 146 500 euros et, d'autre part, le vendeur s'est engagé à réaliser sur cet ensemble des travaux de rénovation moyennant la somme de 38 500 euros, à verser ultérieurement en fonction de l'avancement des travaux ; qu'il résulte tant des dispositions du code de la construction et de l'habitation applicables aux ventes d'immeubles à rénover que des stipulations de l'acte de vente du 23 octobre 2012 aux termes desquelles " L'ACQUEREUR est propriétaire du sol attaché au BIEN vendu et des constructions existantes à compter du jour de la signature de l'acte authentique ", que, contrairement à ce que fait valoir l'administration, les travaux n'ont pas été réalisés avant le transfert de propriété de l'ensemble immobilier sur lequel ils ont porté ; que la double circonstance qu'en vertu de l'article L. 262-2 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur conserve, postérieurement à la vente et jusqu'à la livraison des travaux aux acquéreurs, la maîtrise d'ouvrage et que l'accord par lequel ce vendeur s'engage à réaliser, directement ou indirectement, des travaux de rénovation pour les acquéreurs, moyennant un prix convenu entre eux, intervienne de manière concomitante à la vente, n'a pas pour effet de conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d'une dépense en capital ; que, dès lors, l'administration n'est pas fondée à soutenir que, par principe, le coût des travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'un immeuble à rénover n'est pas déductible des revenus fonciers provenant de la location de cet immeuble ;
5. Considérant, toutefois, que si M. et Mme A...justifient, par la production d'un relevé bancaire mentionnant un virement d'un montant de 38 500 euros effectué le 24 décembre 2012 au profit de l'office notarial ayant procédé à l'enregistrement de la vente, du versement de cette somme, ils n'apportent aucun élément de nature à justifier de la réalisation et de la nature des travaux et, en conséquence, de leur caractère déductible ; que, dès lors, c'est à bon droit que l'administration a refusé de tenir compte, pour rectifier leurs bases d'imposition au titre des années 2012 et 2013, de la somme de 38 500 euros qu'ils ont versée en exécution du contrat de vente ;
Commentaire de LégiFiscal
Cette solution va à l'encontre de la doctrine administrative BOI-RFPI-BASE-20-30-30 n° 25 , qui énonce que les travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover constituent un élément du prix d'acquisition et ne sont donc pas déductibles.