Exonération de plus-value immobilière et logement inachevé

Contexte de l'affaire

CAA Bordeaux 11 octobre 2017 16BX00102X00102

En vertu des dispositions de l'article 150 U-II du CGI, les plus-values immobilières relatives à la cession par le contribuable de sa résidence principale, sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

La résidence principale s'entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il doit s'agir de la résidence effective de celui-ci, qui ne peut être utilisée temporairement.

Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Toutefois, la doctrine administrative admet que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable.

En cas de doute, le contribuable peut être amené à prouver que le bien constituait sa résidence principale.

En l'espèce, un contribuable avait acquis, en 2003, un immeuble (soit une parcelle de terrain avec un bâtiment agricole en ruine) et l'avait revendu le 20 octobre 2011 au prix de 150 000 euros. Il fut stipulé dans l'acte de cession que ce bien constituait la résidence principale du vendeur et que l'opération était, en conséquence, exonérée d'impôt sur le revenu.

L'administration, estima que le bien ne pouvait être considéré comme la résidence principale du cédant et adressa à la requérante une mise en demeure de déposer une déclaration de plus-values, puis, devant le refus de l'intéressée, taxa d'office celle-ci. En effet, le bien était inachevé lors de la cession.

Afin de contester l'imposition mise à sa charge, la cédante fit valoir les arguments suivants:

- elle occupait cette maison, de manière effective, même dans des conditions rudimentaires, avec sa fille et son compagnon et ne disposait d'aucun autre logement,

- le fait qu'elle occupait une caravane le temps des travaux réalisés dans la maison ne faisait pas obstacle à ce que la maison puisse être néanmoins regardée comme sa résidence principale ;

- elle y disposait d'une ligne téléphonique

Ces arguments sont rejetés par la Cour administrative de Bordeaux. Cette dernière relève en effet que la requérante logeait dans une caravane et ne fournit aucun justificatif de consommation d'électricité ni de frais de chauffage et que les photographies de l'intérieur de la maison transmises ne montrent que des sanitaires, quelques meubles et un évier. Le bien immobilier ne peut donc être considéré comme la résidence principale du contribuable du fait de son inachèvement. 

Extraits de l'arrêt

3. Mme A...a acquis, en 2003, un immeuble situé au lieudit Le Moulin de Chognac sur le territoire de la commune de Vanxains, en Dordogne, et l'a revendu le 20 octobre 2011 au prix de 150 000 euros. Il a été stipulé dans l'acte de cession que ce bien constituait la résidence principale du vendeur et que l'opération était, en conséquence, exonérée d'impôt sur le revenu en application des dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts. L'administration, estimant que le bien ne pouvait pas bénéficier d'une telle exonération, a adressé à Mme A...une mise en demeure de déposer une déclaration de plus-values. L'intéressée s'étant bornée à faire part de son désaccord, l'administration a imposé à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales, par voie de taxation d'office, la plus-value réalisée. 

4. Il résulte de l'instruction que le bien acheté par Mme A...en 2003 était composé d'une parcelle équipée d'un puits sur laquelle se trouvait un bâtiment agricole en état de ruine. Mme A...a entrepris des travaux qui n'ont pas été achevés avant la cession de l'ensemble immobilier, comme en fait état en dernier lieu un courrier de la requérante adressé au service fiscal le 2 janvier 2013. 

5. Si Mme A...établit par diverses attestations qu'elle avait son domicile à cette adresse, et qu'elle y disposait d'une ligne téléphonique, il résulte en revanche de l'instruction qu'elle logeait en réalité dans une caravane pendant les travaux et elle n'établit pas, comme la charge de la preuve lui incombe, qu'elle était installée dans la maison. Elle ne fournit en effet aucun justificatif de consommation d'électricité ni de frais de chauffage, tandis que l'affirmation selon laquelle la maison, à défaut d'être reliée au réseau d'eau, était alimentée au moyen d'un surpresseur branché sur le puits, n'est assortie d'aucun élément probant. Enfin, les photographies de l'intérieur de la maison que produit Mme A...ne permettent pas davantage d'établir une réelle occupation de cet immeuble du seul fait que des sanitaires et un évier y sont installés et que quelques meubles y sont disposés. Dans ces conditions, Mme A...ne justifie pas que la maison constituait, au jour de la cession, son habitation principale.

Commentaire de LégiFiscal

Cet arrêt démontre une fois encore que le fait qu'un logement constitue ou non la résidence principale du contribuable est une affaire d'interprétation.

Ici, la Cour considère que l'adresse de domiciliation est sans importance et regarde le caractère inachevé du logement et son impossibilité d'être occupé normalement.