Loyer trop bas et assujettissement à la TVA

Contexte de l'affaire

CAA Nantes, 19 octobre 2017 n°16NT01751

L’article 256 I du CGI dispose que « sont soumises à la TVA les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ».

Ainsi, pour qu’une opération soit imposable il faut être en présence :

- D’opérations imposables,

- Réalisées à titre onéreux,

- Effectuées par un assujetti agissant en tant que tel, soit dans le cadre d'une activité économique exercée avec une certaine permanence (article 256 A du CGI)

Il résulte de ces dispositions que les opérations réalisées à titre gratuit (sans contrepartie) ne sont pas considérées comme des activités économiques soumises à TVA.

En l'espèce, une société donnait à louer des terrains de camping à ses actionnaires. L'administration lui refusa la qualité d'assujettie et, par suite, le droit de déduire la taxe sur la valeur ajoutée, en arguant le fait que les loyers étaient trop bas et que la rentabilité des capitaux investis était manifestement insuffisante. Ainsi, les actionnaires bénéficiaient d'une libéralité et l'activité n'avait pas un caractère économique, au regard des articles 256 et 256 A du CGI.

La position du service est rejetée par la Cour administrative d'appel de Nantes, qui considère: 

- que cette activité a permis au requérant de percevoir 8126 € de recettes en 2010, 22 390 € en 2011 et 23 381 € en 2011, soit des montants qui ne sont pas symboliques,

- qu'elle présentait un caractère de permanence,

- que ni la modicité des loyers, ni les liens existants entre les associés et les locataires ne permettent de remettre en cause cette qualification d'activité économique.

Ainsi, la déduction de la TVA ne saurait être refusée à la société, pouvant être considérée comme assujettie.

Extraits de l'arrêt

7. Considérant que, pour refuser à la SAS X la qualité d'assujettie et, par suite, le droit de déduire la taxe sur la valeur ajoutée, le vérificateur s'est fondé sur le caractère anormalement bas des loyers facturés et le caractère manifestement insuffisant de la rentabilité des capitaux investis ; que le ministre fait valoir que les sommes réclamées aux locataires-associés ne correspondent pas à la valeur de la contrepartie que serait en droit d'attendre un établissement de ce type en échange du service rendu et sont fixées à un prix anormalement faible et que le taux de rentabilité de l'opération est faible ; qu'il en conclut à l'existence d'une libéralité ; 
8. Considérant, toutefois, qu'il est constant que les locations en cause sont consenties moyennant un tarif de deux euros hors charges par mètre carré et par an ; que l'activité de la SAS X consistant à donner en location son immeuble lui a assuré la perception de recettes, à hauteur de 8 126 euros pour la période du 8 décembre 2009 au 31 décembre 2010, de 22 390 euros pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 et de 23 381 euros pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012, qui n'étaient pas symboliques et qui présentaient, eu égard à la durée de location prévue aux contrats, un caractère de permanence ; que, dès lors, cette activité présentait un caractère économique, quels que soient ses buts et ses résultats ; que ni la modicité des loyers, dont le caractère anormalement bas ne peut être tenu pour établi en l'absence de production au dossier de termes de comparaison similaires, ni les liens existants entre les associés et les locataires ne permettent de remettre en cause cette qualification d'activité économique ; que, par suite, c'est à tort que l'administration, qui ne démontre pas le caractère patrimonial de cette activité, a estimé que la SAS X n'avait pas la qualité d'assujettie et a remis en cause, pour ce motif, les déductions effectuées par cette société ;
9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SAS X est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande ;
Sur les frais exposés et non compris dans les dépens : 

Commentaire de LégiFiscal

Cet arrêt démontre les difficultés d'interprétation afférentes aux articles 256 I et 256 A du CGI. Ainsi, la notion d'activité économique englobe, pour la Cour, des activités ayant une rentabilité anormalement faible.