Occupation brève et exonération en tant que résidence principale

Contexte de l'affaire

CAA Marseille 3 novembre 2017 n°16MA01155

Les contribuable cédant leur résidence principale, sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière réalisée (article 150 U-II du CGI).

La résidence principale s'entend de la résidence effective du contribuable, qui ne peut être utilisée temporairement au contraire d'une résidence secondaire. Il s'agit du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie du temps. Ainsi, l'administration exige que le logement soit occupé durant un certain laps de temps.

Le bien doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession. Néanmoins, la doctrine administrative admet que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable.

En l'espèce, un contribuable céda le 23 juillet 2009 un immeuble situé à la Cadière-d'Azur dont il était propriétaire avec son ex épouse. Il bénéficia, à cette occasion, de l'exonération prévue à l'article 150 U du CGI. Le 29 juin 2009, les meubles garnissant ce bien furent en partie transportés dans un autre immeuble appartenant au cédant. Cet immeuble fut lui aussi cédé le 19 novembre 2006 après avoir fait l'objet d'un compromis de vente le 16 septembre.

Afin de refuser l'exonération de plus-value immobilière pour cette deuxième cession, l'administration releva que l'occupation du bien par le cédant n'avait pas excédé 113 jours (60 jours en prenant en compte le compromis de vente) et que la promesse de vente était intervenue moins de deux mois après une première cession d'une précédente résidence principale ayant déjà bénéficié d'une exonération à ce titre .

Le tribunal administratif rejeta la demande du contribuable tendant à la décharge des cotisations supplémentaires.

La Cour administrative de Marseille donne quant à elle raison au contribuable en invoquant les arguments suivants:

- le bien litigieux constituait la résidence principale du contribuable dès la première cession,

- l'administration n'apporte pas la preuve que celui-ci aurait résidé dans un autre immeuble,

- la seule circonstance que l'occupation de la résidence principale aurait été très brève n'est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l'exonération ,

-  la brièveté de l'occupation de l'immeuble a été motivée par des contraintes de nature familiale et personnelle, explicitées avec précision par le contribuable.

Extraits de l'arrêt

4. Considérant que, pour refuser le bénéfice de l'exonération de plus-value à la cession du bien situé au 1 de la rue des Boucheries au Castellet, l'administration a relevé que l'occupation de ce bien par M. B... n'avait pas excédé cent treize jours, voire soixante jours en tenant compte du compromis de vente signé le 16 septembre 2009 et que la promesse de vente était intervenue moins de deux mois après une première cession d'une précédente résidence principale ayant déjà bénéficié d'une exonération à ce titre ; qu'elle en a déduit que l'immeuble situé au Castellet ne pouvait être regardé comme constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession ; 



5. Considérant, toutefois, qu'il n'est pas contesté que l'immeuble situé 1 500 du chemin de Fontanieu à La Cadière-d'Azur ne constituait plus la résidence principale de M. B... à compter du 29 juin 2009, date du déménagement des meubles, et au plus tard le 23 juillet 2009, date de la cession de l'immeuble ; qu'ainsi, l'immeuble situé 1 de la rue des Boucheries au Castellet, qui constituait jusqu'alors la résidence secondaire de M. B..., est nécessairement devenu à cette date sa résidence principale dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction ni même n'est allégué par l'administration que ce dernier aurait résidé pendant cette période dans un autre immeuble dont il aurait eu la propriété ou la jouissance ; que M. B... verse d'ailleurs au dossier les factures de téléphone, d'eau et d'électricité qui attestent d'une occupation de l'immeuble situé au Castellet, qui n'est d'ailleurs pas contestée par l'administration ; que, dès lors, la seule circonstance que l'occupation de la résidence principale aurait été très brève n'est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession, en l'absence de mise en oeuvre de la procédure de répression des abus de droit prévue à l'article L. 64 du livre des procédures fiscales ; qu'est également sans incidence la circonstance que M. B... avait déjà bénéficié au cours de l'année 2009 de l'exonération à l'occasion de la cession d'un autre immeuble ; qu'en toute hypothèse, M. B... fait valoir, sans être contredit par l'administration, que la brièveté de l'occupation de l'immeuble a été motivée par des contraintes, qu'il expose avec précision, de nature familiale et personnelle liées à sa qualité d'adjoint au maire du Castellet et aux nuisances sonores et olfactives résultant de la présence d'un restaurant mitoyen à sa propriété ; que, dès lors, c'est à tort que l'administration fiscale a refusé à M. B... le bénéfice de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts à l'occasion de la cession du bien situé au 1 de la rue des Boucheries au Castellet ; 

Commentaire de LégiFiscal

Si la qualification de résidence principale dépend en grande partie des circonstances de fait, on exige généralement que l'immeuble soit occupé durant un certain laps de temps.

Pour la Cour, le fait que le bien ait été occupé très brièvement ne fait pas obstacle à l'exonération, en particulier si aucun abus n'est constaté (des contraintes ont motivé la brièveté de l'occupation). Ainsi, elle se montre plutôt libérale.

Il conviendra de voir la portée de cette décision, avec notamment une décision du Conseil d'Etat.