Exonération de plus-value immobilière bénéficiant à un associé de SCI

Contexte de l'affaire

CE 28 décembre 2017 n°405887

Les plus-values constatées lors de la cession de la résidence principale du cédant sont exonérées, en vertu des dispositions de 150 U II, 2 du CGI.

L'exonération est également applicable en cas de cession d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble par une SCI, lorsqu'un associé occupe celui-ci à titre de résidence principale. La société doit mettre alors gratuitement le bien à disposition de cet associé et l'exonération ne s'applique qu'à proportion de la quote-part lui revenant.

En l'espèce, une SCI dont l'associé unique était aussi le gérant, céda un immeuble qui était, à la date de la cession, la résidence principale de son associé. Celui-ci fut exonéré sur la plus-value réalisée du fait des dispositions de l'article 150 U, 2 du CGI et l'administration remit en cause cette exonération, en considérant que l'associé avait versé des loyers à la société et qu'ainsi, il n'avait pas occupé l'immeuble à titre gratuit.

Si le tribunal administratif fit droit à sa demande en décharge, la Cour administratif d'appel remit à sa charge les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de cotisations sociales.

Le contribuable fit valoir que les sommes qu'il avait versées sur le compte bancaire de la SCI ne constituaient pas des loyers mais des apports en compte courant destinés à faire face aux remboursements des emprunts contractés par la société.

Cet argumentaire est validé par le Conseil d'Etat, qui considère que la Cour a commis une erreur de droit.

Extraits de l'arrêt

2. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " I. - (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (...) II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ". Il résulte de ces dispositions que l'associé d'une société de personnes, telle qu'une société civile visée au troisième alinéa de l'article 8 du code général des impôts, qui occupe à titre de résidence principale un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met en droit ou en fait gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble, de la même manière que s'il en avait été lui-même propriétaire, de l'exonération prévue par le 1° du II de l'article 150 U du même code.

3. Devant la cour, M. A...soutenait que, s'il avait versé des sommes sur le compte bancaire de la SCI X, celles-ci ne constituaient pas des loyers mais des apports en compte courant d'associé destinés à couvrir les mensualités du prêt contracté par la SCI lors de l'acquisition de l'immeuble. En jugeant, sans remettre en cause la qualification d'apport en compte courant d'associé donnée par M. A...à ces sommes, que de tels apports devaient être regardés comme révélant une mise à disposition à titre onéreux du bien en cause la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit. Si le ministre demande que soit substitué au motif retenu par la cour celui tiré de ce que les versements opérés sur le compte bancaire de la SCI X ne constituaient pas des apports en compte courant d'associé mais devaient être regardés comme des loyers traduisant une mise à disposition à titre onéreux, cette demande de substitution de motifs en cassation, qui implique l'appréciation d'éléments de fait, ne peut être accueillie. Il en résulte, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi, que M. A... est fondé à demander l'annulation des articles 1er et 2 de l'arrêt qu'il attaque.

Commentaire de LégiFiscal

La décision de la Cour administrative d'appel, en assimilant les sommes mises en compte courant à des loyers, est assez étrange.

Le Conseil d'Etat a rétabli une certaine orthodoxie en censurant cette décision.