Plus-value immobilière et majoration du prix d'acquisition des travaux

Contexte de l'affaire

CAA de Bordeaux 8 février 2018 n°15BX03667

Pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, le prix d'acquisition est majoré, soit d'un abattement forfaitaire de 15%, soit des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration n'ayant pas été pris en compte dans la détermination des revenus fonciers, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. (article 150 VB-II-4° du CGI).

Dans le cadre d'un contrôle fiscal, l'administration remit en cause, pour la détermination du montant des plus-values réalisées lors de la vente, par un contribuable, de deux appartements, une partie des travaux venant majorer le prix d'acquisition. En effet, le service écarta la prise en compte des dépenses portant des matériaux achetés par la vendeuse et installés par une entreprise.

Devant la Cour administrative d'appel de Bordeaux, l'administration fit également valoir que les factures émanant de l'entreprise ayant installé lesdits matériaux étaient peu détaillées, rédigées en anglais avec une description sommaire des travaux et que certaines ne mentionnaient ni le nom, ni l'adresse des clients, ne comportaient aucun numéro d'ordre et ne détaillaient aucun travaux réalisés et que d'autres n'indiquaient qu'un prix global.

La Cour rejette les arguments de l'administration, arguant le fait que  l'article 150 VB susvisé ne fait pas obstacle à ce que le prix d'acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise.

En outre, elle considère que l'administration n'indique pas le ou les motifs qui justifient son rejet des factures, certains de ces motifs, tel que le fait que les factures étaient rédigées en anglais ne pouvant à eux seuls justifier ce rejet.

Extraits de l'arrêt

14. La requérante reproche ensuite à l'administration de n'avoir pas admis, en majoration du prix d'acquisition des appartements, les achats de matériaux et de fournitures qu'elle avait réglés elle-même et qui ont été installés par la société X. 

15. Contrairement à ce que soutient l'administration pour justifier initialement le rejet de ces factures, les dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts ne font pas obstacle à ce que le prix d'acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise.

16. Il résulte des tableaux annexés à la proposition de rectification que les dépenses qui ont été rejetées initialement au seul motif qu'elles correspondent à des matériaux directement achetés par la requérante représentent un total de 59 681,84 euros. En vertu de ce qui vient d'être dit au point 15, l'administration ne pouvait légalement refuser de majorer le prix de revient des appartements du coût de ces matériaux au seul motif que ces derniers avaient été acquis par la requérante elle-même. En appel, l'administration demande à la cour de substituer à ce motif, qu'elle avait initialement retenu, un autre motif tiré de ce que les factures émanant de l'entreprise ayant installé lesdits matériaux " sont peu détaillées, rédigées en anglais avec une description sommaire des travaux ", de ce que " certaines ne mentionnent ni le nom, ni l'adresse des clients, ne comportent aucun numéro d'ordre et ne détaillent aucun travaux réalisés " et enfin que " d'autres, si elles précisent sur quelle partie de l'immeuble les travaux ont été réalisés et font référence aux factures de matériaux acquis, n'indiquent qu'un prix global ". Cependant, l'administration n'indique pas, pour chaque facture, alors même qu'elle a été invitée à le faire par un supplément d'instruction, le ou les motifs qui justifient son rejet, certains de ces motifs, tel que le fait que les factures sont rédigées en anglais ne pouvant au demeurant à eux seuls justifier le rejet de la dépense. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de substitution de motifs présentée par l'administration. Par suite, c'est à tort que l'administration a refusé, au titre des dépenses venant majorer le coût total d'acquisition de l'immeuble, de tenir compte de la somme de 59 651,84 euros correspondant aux matériaux acquis par elle et installés par une entreprise.

Commentaire de LégiFiscal

Cette décision va à l'encontre de la doctrine administrative. Ainsi, selon le Bofip (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°220) est exclu le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Il conviendra d'attendre un arrêt du Conseil d'Etat venant trancher ce problème.