Exonération concernant sa résidence principale et occupation de celle-ci jusqu'à sa mise en vente

Contexte de l'affaire

CAA Nancy 22 mars 2018 n°16NC01524

La cession de sa résidence principale par le contribuable est exonérée de plus-value immobilière en vertu des dispositions de l'article 150 U-II du code général des impôts,

La résidence principale s'entend de la résidence effective du contribuable au jour de la cession, soit le lieu où celui-ci réside habituellement pendant la majeure partie du temps. Ainsi, le logement doit être occupé durant un certain laps de temps, selon l'administration.

La doctrine administrative admet cependant que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable. Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération (état du marché, caractéristique du bien...).

En l'espèce, un contribuable avait cédé le 23 août 2012 sa propriété et avait été taxé à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lors de la vente. Il contesta cette taxation au motif que ce bien constituait sa résidence principale à la date de son déménagement le 31 décembre 2008. Sa demande fut rejetée par les juges de première instance.

Il fit valoir devant la Cour administrative d'appel de Nancy les arguments suivants:

- le bien immobilier objet de la plus-value de cession réalisée constituait sa résidence principale,

- la circonstance qu'il n'était plus occupé à la date de sa vente ne fait pas obstacle à l'exonération prévue par dès lors que le délai de vente doit être regardé comme normal,

- il avait engagé les démarches nécessaires afin de vendre son bien.

Ceux-ci sont rejetés par la Cour. En effet, pour elle, il résulte de l'instruction qu'il n'a apposé une pancarte publicitaire de vente que le 7 mars 2010, n'a signé le premier mandat de mise en vente avec une agence immobilière que le 3 mars 2011 et qu'il a tardé à ajuster son prix de vente initial, manifestement surévalué au regard du prix de vente définitif.

Ainsi son intention réelle de vendre son bien ne peut ainsi être tenue pour établie à la date où il a cessé d'occuper sa maison et n'a pas accompli les diligences nécessaires à la mise en vente de sa maison.

Extraits de l'arrêt

3. Considérant que, pour l'application de ces dispositions, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ; qu'il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu ;

4. Considérant que si M. A...soutient avoir engagé des démarches relatives à la mise en vente de sa maison à compter de son déménagement le 31 décembre 2008, il résulte de l'instruction qu'il n'a apposé une pancarte publicitaire de vente que le 7 mars 2010, et n'a signé le premier mandat de mise en vente avec une agence immobilière que le 3 mars 2011 ; que le contribuable a de même tardé à ajuster son prix de vente initial, manifestement surévalué au regard du prix de vente définitif, qu'il n'a, de son propre aveu, commencé à baisser qu'en octobre 2010 ; que son intention réelle de vendre son bien ne peut ainsi être tenue pour établie à la date où il a cessé d'occuper sa maison ; qu'ainsi, et nonobstant les visites et prises de contact rigoureusement consignées, l'intéressé ne justifie pas avoir accompli, à la date du transfert de sa résidence, les diligences nécessaires à la mise en vente de sa maison d'habitation, eu égard à sa superficie et à sa localisation, de surcroît dans un contexte de crise immobilière ; que c'est par suite à bon droit que l'administration a refusé à M. A...le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions précitées de l'article 150 U-II-1° du code général des impôts ;

Commentaire de LégiFiscal

La Cour ne s'est pas centrée sur le laps de temps entre le déménagement et la cession (plus de 3 ans), mais sur le manque de diligences du contribuable pour céder son bien.