Occupation de quelques mois de sa résidence principale et exonération de plus-value immobilière

Contexte de l'affaire

CAA Douai 6 février 2018 16DA01692

Les contribuables cédant leur résidence principale bénéficient d'une exonération de plus-value immobilière ('article 150 U-II du code général des impôts). Cette exonération concerne à la fois l'impôt sur le revenu (prélèvement forfaitaire de 19%) et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2%).

Un associé de SCI dont la résidence principale est inscrit à l'actif de la société peut bénéficier de l'exonération, lors de la cession des parts ou de l'immeuble.

La qualification de résidence principale peut faire l'objet d'un contentieux entre l'administration et le contribuable. En effet, celle-ci doit être regardée au jour de la cession, même si la doctrine administrative admet que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable.

En outre, le logement doit être occupé durant un certain laps de temps, afin d'éviter les abus, même si le délai d'occupation requis dépend des circonstances.

En espèce, une SCI, détenue à parts égales par deux contribuables, avait fait l'acquisition, en 2002, d'un logement situé à Leers. Le bien fut revendu en 2008 et les deux associés bénéficièrent de l'exonération de plus-value immobilière prévue à l'article 150-U-II susvisé. L'administration remit en cause l'exonération, au motif que le bien ne constituait pas leur résidence principale.

Le tribunal administratif rejeta leur requêtes séparés d'être déchargés des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Si la Cour administrative d'appel Douai rejette la demande de l'un des associés, elle accepte celle de l'autre, Mme C.

En effet, elle relève les éléments suivants : Si Mme C. avait pris en location en 2004 un appartement situé à Lannoy, elle mentionna dans sa déclaration des revenus 2007 qu'elle occupait à compter du 1er janvier 2008 le logement situé à Leers en tant que résidence principale. Elle acquitta en outre la taxe d'habitation 2008 relative à cet immeuble.

L'administration fiscale n'apporte ainsi aucun élément de preuve de nature à remettre en cause le fait que Mme C...doit être regardée comme ayant fixé sa résidence principale à Leers, même si le logement a été mis en vente dès 2007.

Extraits de l'arrêt

3. Considérant que l'administration fiscale a remis en cause l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts au motif que le bien cédé ne constituait pas la résidence principale de Mme C... au jour de la vente ; qu'il appartient au juge de l'impôt de constater, au vu de l'instruction, si un particulier remplit ou non les conditions lui permettant de bénéficier de cette exonération ;
4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que Mme C...avait pris en location à compter du 13 octobre 2004 un appartement à usage d'habitation situé 14 rue Carnot à Lannoy ; que le bail signé le 13 octobre 2004 prévoyait une échéance en décembre 2007 ; qu'il résulte également de l'instruction que Mme C...a mentionné comme résidence principale dans ses déclarations de revenus souscrites au cours des années 2004 à 2007 cette adresse à Lannoy ; que, toutefois, après l'échéance du bail signé en 2004, Mme C...a mentionné dans sa déclaration de revenus de l'année 2007, souscrite en mai 2008, qu'elle occupait à compter du 1er janvier 2008 l'immeuble situé 5 rue du capitaine Picavet à Leers en tant que résidence principale ; que Mme C...a d'ailleurs acquitté la taxe d'habitation pour cet immeuble au titre de l'année 2008 ; qu'ainsi, alors que l'administration fiscale n'apporte aucun élément de preuve de nature à remettre en cause ce faisceau d'indices, Mme C...doit être regardée comme ayant fixé sa résidence principale 5 rue du capitaine Picavet à Leers à compter du 1er janvier 2008 ; que la circonstance invoquée par l'administration fiscale de ce que l'immeuble avait été mis en vente dès le mois de mai 2007 ne saurait remettre en cause l'occupation par Mme C...de l'immeuble au titre de résidence principale depuis le 1er janvier 2008 ; qu'ainsi, en dépit de la courte période pendant laquelle Mme C... a occupé la maison situé à Leers, la requérante produit suffisamment d'éléments justifiant la réalité de l'occupation effective de cette maison comme sa résidence principale à la date de la cession litigieuse ; que, dans ces conditions, alors que l'administration n'établit ni même n'allègue que la SCI Square ne mettrait pas gratuitement à disposition de Mme C...cet immeuble situé 5 rue du capitaine Picavet, l'administration fiscale n'était pas fondée à considérer que la plus-value réalisée lors de la cession de l'immeuble ne pouvait bénéficier de l'exonération prévue par les dispositions précitées du II de l'article 150 U du code général des impôts ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens invoqués par MmeC..., celle-ci est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a rejeté ses conclusions tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2008 ;

Commentaire de LégiFiscal

Concomitamment à la Cour administrative d'appel de Paris (CAA Paris 21 février 2018 n°17PA00527), la Cour de Douai admet qu'un bien occupé quelques mois peut bénéficier de l'exonération de plus-value immobilière si le contribuable parvient à prouver qu'il constituait sa résidence principale au jour de la cession.

Il conviendra d'attendre une décision du Conseil d'Etat sur cette question.