Seuil de 15.000 euros en matière de plus-value immobilière
Contexte de l'affaire
CAA Paris 11 avril 2018 n°17PA02357
En vertu des dispositions de l'article 150-U du CGI, les cessions de biens immobiliers dont la valeur n'excède pas 15.000 euros, sont exonérées d'impôt sur les plus-values.
Ce seuil de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble.
En cas de cession d'un bien détenu par des époux, il faut apprécier le seuil de 15 000 euros dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision, soit à hauteur de la quote-part détenue par chacun des époux.
En l'espèce, des époux cédèrent pour 93 000 euros à un même acquéreur, quatre emplacements de parking localisés dans un même ensemble immobilier situé à Paris, et qu'ils avaient acquis, par moitié chacun, en juillet 2011.
L'administration remit en cause l'exonération liée à la cession, au motif que la valeur des biens cédés excédait 15.000 euros.
La Cour administrative d'appel prononce la décharge des impositions supplémentaires. En effet, il convient, afin de déterminer si le seuil de 15.000 euros est atteint, de prendre en considération séparément les cessions de chaque lot distinct et indépendant. En outre, il faut prendre en compte la valeur de la quote-part indivise détenue par chacun des époux dans chaque bien pris isolément, soit en l'espèce 93.000/8 = 11.625 euros.
Extrait de l'arrêt
2. Considérant qu'aux termes de l'article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : " I.-Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / II.-Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : (...) 6° Dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Le seuil de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble ; En cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise. En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété " ; que ces dispositions exonèrent d'imposition la plus value immobilière réalisée pour les immeubles ou parties d'immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros ; que pour l'appréciation du montant de la transaction effectuée au regard du seuil susmentionné, il convient de prendre en compte séparément les cessions de chaque lot distinct et indépendant, alors même que les lots cédés sont situés dans un même immeuble et ont été cédés à un même acquéreur par un seul acte de vente ; que les quatre emplacements de parking cédés par M. et Mme A...pour un prix global de 93 000 euros correspondaient à quatre lots distincts et indépendants et appartenaient aux intéressés en indivision à parts égales ; que la quote-part indivise que détenait chacun des époux sur chaque emplacement vendu était dès lors de 11 625 euros ; que la plus-value réalisée sur les cessions litigieuses n'était par suite pas soumise à l'impôt sur le revenu ;
3. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête, qu'il y a lieu de prononcer la décharge, en droits et pénalités des cotisations d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles M. et Mme A...ont été assujettis au titre de l'année 2015 à raison de la cession des quatre emplacements de parking en cause et la réformation en ce sens du jugement attaqué
Commentaire de LégiFiscal
La Cour administrative d'appel combine deux règles afin de considérer que le seuil de 15.000 euros n'est pas dépassé :
- en cas de cession de biens différenciés, il faut prendre en compte la valeur de chacun des biens,
- lorsqu'un bien est cédé par des époux, il faut regarder la valeur de chaque quote-part indivise, comme en cas de détention en indivision