Exonération de plus-value immobilière et inoccupation

Contexte de l'affaire

CAA Douai 10 avril 2018 n°16DA01239

Le fait de céder sa résidence principale permet de bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière ('article 150 U-II du code général des impôts), concernant à la fois l'impôt sur le revenu (prélèvement forfaitaire de 19%) et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2%).

Cette exonération ne dépend pas du délai de conservation du bien (le mécanisme de l'abattement pour durée de détention ne s'applique pas).

La qualification de résidence principale doit être regardée au jour de la cession, même si la doctrine administrative admet que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable.

En outre, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal .

En l'espèce, des époux avaient cédé leur résidence principale plus de deux ans et sept mois après la mise en vente de ce bien le 9 février 2011. Entre temps il était resté inoccupé. L'administration considéra que ce délai était anormal et remis en cause le bénéfice de l'exonération.

La Cour administrative d'appel prend en compte un certain nombre d'éléments de fait pour valider le principe de l'exonération. En effet, les contribuables donnèrent mandat à plusieurs agences immobilières pour vendre le bien. En outre, le prix de vente initial n'était pas excessif, correspondait aux prix du marché et fut régulièrement baissé ensuite.

Ainsi, les époux ont accompli les diligences nécessaires pour vendre leur bien et le délai d'inoccupation de 2 ans et demi ne peut être regardé comme anormal.

Extraits de l'arrêt

5. Considérant que le service a estimé que la cession de la résidence principale des époux B...était intervenue plus de deux ans et sept mois après la mise en vente de ce bien le 9 février 2011, soit un délai anormal, et à un prix de vente initial surévalué ; qu'il résulte de l'instruction que M. et Mme B...avaient mis en vente leur maison le 9 février, et donné mandat à plusieurs agences immobilières les 5, 9 et 19 février 2011 pour procéder à cette vente ; que le prix de vente, pour une surface habitable de 120 m², avait été fixé à 250 000 euros, soit le montant le plus bas de l'évaluation de sa valeur vénale estimée, le 22 mars 2011, à une valeur comprise entre 250 000 euros et 255 000 euros par le Crédit du Nord dans le cadre de la garantie du prêt relais accordé aux requérants, une seule agence ayant mis en vente ce bien à 259 000 euros frais d'agence inclus ; que la justesse de l'évaluation ainsi faite de ce bien est, en outre, corroborée par une autre estimation, effectuée le 8 février 2011 par une étude notariale ; que le prix de 250 000 euros était conforme à l'état du marché immobilier sur le secteur concerné dont le prix au m² était de 2 100 euros à la fin de l'année 2010 avant de remonter à 2 450 euros au moment de l'évaluation du bien en cause ; qu'en outre, la comparaison avec une autre maison située à proximité mais de plus petite surface, faisait apparaître un prix au m² de 2 353 euros, ce qui correspondait, pour une surface de 120 m², à un prix de vente de 282 360 euros ; que les requérants ont baissé le prix de vente de leur bien à 235 000 euros le 30 juin 2011, à 227 000 euros le 5 novembre 2011, à 195 000 euros le 17 décembre 2012, puis à 180 000 euros le 27 février 2013 en raison de la forte baisse du marché immobilier en 2012 ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. et Mme B...avaient accompli les diligences nécessaires à la vente de leur bien et qu'ainsi, le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé entre le 1er juin 2011, date à laquelle M. et Mme B...ont quitté les lieux et la signature du compromis de vente le 13 avril 2013, soit un délai de deux ans et deux mois, peut être regardé comme normal ; que, par suite, la cession intervenue le 16 septembre 2013 a porté sur un bien qui devait être regardé comme ayant constitué, à la date de l'opération en cause, la résidence principale de M. et MmeB... ; que dans ces conditions, ces derniers pouvaient prétendre au bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions précitées de l'article 150 U du code général des impôts, comme l'ont estimé à bon droit les premiers juges ;

Commentaire de LégiFiscal

Le juge administratif se montre une fois encore libéral en matière d'exonération de plus-value immobilière.

Les délais (courts lorsque le bien est cédé peu de temps après son occupation ou longs dans le cas présent) constituent un facteur peu déterminant pour la jurisprudence.