Calcul de la plus-value immobilière et majoration du prix d'acquisition du fait de la réalisation de travaux (prise en compte des matériaux posés par une autre entreprise)

Contexte de l'affaire

CAA Lyon 3 mai 2018 n°16LY03935

En vertu des dispositions de l'article 150 V du CGI, la value immobilière imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix d'acquisition est majoré (article 150 VB):

- des frais d'acquisition à titre gratuit (droits de mutation, honoraires du notaire, frais de timbre...) ou à titre onéreux (droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions versées à des intermédiaires...), pouvant être fixés forfaitairement à 7,5%,

- et des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction et d'agrandissement qui n'ont pas déjà été déduits des revenus fonciers (en particulier les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction), pouvant être fixés forfaitairement à 15%

Néanmoins, les travaux peut être évalués selon leur montant réel, si le contribuable apporte les justificatifs suffisants (factures, photographies...).

Les dépenses doivent être supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

En l'espèce,  un contribuable acquit un bien immobilier qu'il divisa en trois lots et sur lequel il fit réaliser des travaux de rénovation, puis céda deux des appartements rénovés en 2011 et conserva l'usage du troisième logement.

Afin de calculer la plus-value constatée lors de la cession des biens, il majora le prix d'acquisition des travaux réalisés. L'administration remit en cause le calcul, considérant que les matériaux acquis par le contribuable auprès d'une entreprise avaient été installés par une autre entreprise et ainsi, ne pouvaient être pris en considération.

La Cour administrative d'appel de Lyon rejette l'argumentaire de l'administration.Ainsi, pour elle,  l'article 150 VB ne fait pas obstacle à ce que le prix d'acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise.

En effet, en l'espèce, les factures précisent l'adresse du lieu de livraison ou font référence au chantier et concernent des dépenses pour l'achat de matériaux nécessaires à la construction, la reconstruction, l'agrandissement ou l'amélioration.

Extraits de l'arrêt

5. M. C... conteste ce raisonnement en soutenant que les dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts ne font pas obstacle à ce que soit pris en compte, pour le calcul de la plus-value immobilière de cession le prix d'acquisition de matériaux achetés par le contribuable auprès d'une entreprise et installés par une autre entreprise. L'administration soutient quant à elle, qu'en application de ces dispositions, seuls les matériaux dont il est justifié qu'ils ont été installés par une entreprise viennent en majoration du prix d'acquisition pour déterminer le montant de la plus-value réalisée et que cette preuve ne peut être apportée avec certitude lorsque les matériaux ont été achetés directement par le contribuable auprès d'une entreprise et installés par une autre entreprise.

6. Toutefois, il résulte de l'instruction que parmi les factures d'achat de matériaux produites par M. C..., certaines précisent l'adresse du lieu de livraison ou font référence à un chantier X, voire mentionnent le responsable de l'entreprise destinataire des matériaux et chargé de leur installation sur le chantier X ou font référence au " chalet ". Dans ce cas, et dès lors qu'elles concernent des achats de matériaux nécessaires aux travaux de rénovation, aménagement, reconstruction réalisés dans les locaux aménagés par M. C...sur le site de X dont le transport sur site n'est pas contesté, leur montant peut venir en majoration du prix d'acquisition de l'immeuble. En revanche lorsque les factures d'achats de matériaux ne permettent pas d'établir un lien avec les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés sur ce site, en l'absence de mention ou de référence expresse au lieu des travaux auxquels les matériaux sont destinés ou doivent être livrés, les justificatifs produits par le contribuable sont insuffisants pour établir un lien entre ces dépenses et les travaux de rénovation. Ces dépenses ne peuvent, par suite, être prises en compte dans la majoration du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value de cession. Dans ce cas, M. C... n'est pas fondé à invoquer la rupture du principe d'égalité devant l'impôt dès lors que l'imposition est établie conformément à la loi qui n'admet que les dépenses justifiées.

7. Par suite, il y a lieu de majorer le prix d'acquisition de l'immeuble du montant des factures d'achat de matériaux supportées par le vendeur comprenant une référence au chantier X qui n'ont pas été admises par l'administration dès lors qu'elles concernent des dépenses pour l'achat de matériaux nécessaires à la construction, la reconstruction, l'agrandissement ou l'amélioration dont le transport sur le site n'est pas contesté, rapportées aux tantièmes des bâtiments cédés comme l'a admis l'administration. Au cas d'espèce, les dépenses à retenir correspondent au montant des factures de matériaux établies par les sociétés X qui comportent une mention du chantier X ou qui prévoient une livraison sur ce site, ou pour lesquelles un lien est établi avec les travaux réalisés sur cet immeuble. Compte tenu de ces règles, il résulte de l'instruction que le montant total des factures de matériaux nécessaires aux travaux de rénovation, aménagement, reconstruction réalisés dans les locaux aménagés par M. C... sur ce site s'élève à la somme de 130 982,03 euros TTC.

Commentaire de LégiFiscal

Une nouvelle fois, une Cour administrative d'appel (voir CAA de Bordeaux 8 février 2018 n°15BX03667) va à l'encontre de la doctrine administrative, qui exclut le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°220).