CFE et résidence avec services pour personnes âgées

Contexte de l'affaire

CE 4 mai 2018 n°402897

La cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne les activités remplissant cumulativement les conditions suivantes :
- elles sont exercées à titre titre habituel,
- elles sont non salariées,
- elles ont un caractère professionnel.
 
Elle est assise sur la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière dont le contribuable dispose au 31 décembre pour son activité.
Si les locations ou sous locations nues à usage d'habitation sont exonérées, il en est différemment des locations meublées, aménagées ou affectées à un autre usage que l'habitation. Toutefois, la CFE n'est pas due lorsque l'activité de location ou de sous-location d'immeubles nus génère des recettes inférieures à 100.000 euros (article 1447 du CGI).

En l'espèce, une société fut assujettie à la CFE au titre de l'année 2011 pour son activité de location, des murs de l'établissement d'hébergement pour personnes âgées.
Elle contesta le bien fondé des impositions, au motif que son activité consistait à louer des locaux nus à usage d'habitation et ne revêtait de ce fait pas un caractère professionnel.

La cour administrative d'appel de Marseille donna raison au contribuable, au motif que qu'il convenait de se référer aux modalités effectives d'utilisation des locaux en cause par les personnes âgées qui les occupaient, sans tenir compte de l'usage professionnel que cet exploitant faisait des locaux qu'il louait en vertu d'un bail commercial. Ainsi l'activité de location portait sur un immeuble nu à usage d'habitation.
Cet argumentaire est rejeté par le Conseil d'Etat. Ainsi, pour lui, l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées revêt un caractère commercial et l'activité de location exercée ne peut être considérée comme portant sur un immeuble nu à caractère d'habitation.

Extraits de l'arrêt

Pour déterminer si la société X exerçait, au moyen des biens en litige, une activité de location d'immeubles nus à usage d'habitation, au sens du I de l'article 1447 précité, la cour administrative d'appel de Marseille a jugé qu'il convenait de se référer aux modalités effectives d'utilisation des locaux en cause par les personnes âgées qui les occupaient en qualité de locataires de l'exploitant de l'établissement d'hébergement, sans tenir compte de l'usage professionnel que cet exploitant faisait des locaux qu'il louait en vertu d'un bail commercial conclu avec la société X, qui en était propriétaire. Elle a déduit des faits qu'elle a souverainement appréciés que l'activité de location exercée par cette société devait être regardée comme portant sur un immeuble nu à usage d'habitation. En statuant ainsi, alors qu'il convenait de se référer à l'utilisation des locaux par le preneur pour déterminer s'ils étaient loués par le bailleur à usage d'habitation, la cour a méconnu le sens et la portée du I de l'article 1447 tels que rappelés au point 4 et a, en conséquence, inexactement qualifié les faits de l'espèce. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de son pourvoi, le ministre des finances et des comptes publics est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué.

7. Il résulte de l'instruction que la société X a donné à bail à la société Y un ensemble immobilier aux fins d'être exploité commercialement en tant qu'établissement d'hébergement pour personnes âgées. Compte tenu de l'usage commercial auquel cet ensemble immobilier a été destiné par le preneur, conformément aux termes du bail consenti par la société X, il résulte de ce qui a été dit aux points 4 et 5 que l'activité de location exercée par la société X ne peut être regardée comme portant sur des immeubles nus à usage d'habitation. Est sans incidence à cet égard la circonstance que l'exploitant exerce une activité d'hébergement de personnes âgées dans les locaux en cause. Par suite, l'activité de la société X est réputée revêtir un caractère professionnel, au sens du I de l'article 1447 du code général des impôts. Dès lors, c'est à tort que le tribunal administratif de Nice s'est fondé sur l'absence de caractère professionnel de l'activité de la société X pour accorder à la société Foncière Y venant aux droits de celle-ci, la décharge de l'imposition litigieuse.

Commentaire de LégiFiscal

Arrêt de principe du Conseil d'Etat, qui soumet à la CFE le bailleur qui loue des murs à l'exploitant d'une résidence avec services pour personnes âgées