Exonération de plus-value immobilière liée à la résidence principale et chambres d'hôte

Contexte de l'affaire

CAA Nantes 31 mai 2018 n°16NT00648

Les plus-values immobilières constatées lors de la cession par le contribuable de sa résidence principale, sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (article 150-U II du CGI). Aucun délai de détention n'est alors requis.

 La résidence principale s'entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il doit s'agir de la résidence effective de celui-ci, qui ne peut être utilisée temporairement. En outre, un certain temps d'occupation est exigé même si des décisions récentes de la jurisprudence se montrent assez libérales en la matière (CAA Douai 6 février 2018 16DA01692 notamment).

En l'espèce, des contribuables exerçaient une activité de location de chambres d'hôte, dans un bien immobilier qu'ils occupaient également à titre de résidence principale. Lors de la cession de celui-ci, le 16 mai 2012, ils se prévalurent de l'article 150-U II afin d'être totalement exonérés de plus-value immobilière. L'administration remit partiellement en cause le bénéfice de l'exonération, considérant que seule une partie de l'immeuble (23%) était affectée à l'habitation principale des contribuables. Ainsi, elle imposa la plus-value relative à la partie à usage professionnel.

Les requérants firent valoir devant les juges du fond que le bien était affecté en totalité à leur résidence principale au jour de la vente car ils avaient cessé leur activité.

Ces arguments sont rejetés par la Cour administrative d'appel, qui se fonde sur un certain nombre d'éléments de fait:

• les contribuables ont exercé une activité d'hébergement touristique et autre hébergement à compter du 1er janvier 2003 et ont obtenu, le 17 mars 2008, l'autorisation de la mairie pour l'exploitation de cinq chambres d'hôtes,

• ils ont obtenu le 21 mai 2008, une licence pour vendre de l'alcool,

• ils n'apportent aucune preuve que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives,

• l'activité de chambres d'hôtes constituait la source prépondérante des revenus du foyer fiscal.

Extraits de l'arrêt

5. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention d'une des parties à produire les éléments qu'elle est seule en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à elle-même, d'apprécier si un contribuable remplit les conditions légales d'une exonération.
6. M. B...a exercé une activité d'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée dans la propriété à compter du 1er janvier 2003 et a obtenu, le 17 mars 2008, l'autorisation de la mairie pour l'exploitation de cinq chambres d'hôtes. Par ailleurs,
M. B...a obtenu le 21 mai 2008 une licence l'autorisant à servir ou vendre de l'alcool dans le cadre de son activité de location de chambres et tables d'hôtes. M. et Mme B...soutiennent que la totalité de la propriété constituait leur résidence principale au jour de sa cession et que si des chambres ont accueilli des touristes de passage, sans qu'ils aient à investir dans un matériel spécifique, ces mêmes espaces ont servi à leur famille et leurs amis. Toutefois, les requérants n'apportent aucun élément de nature à établir que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives. Les requérants soutiennent également que l'administration ne peut prendre en compte dans la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle le prix de vente de la partie non aménagée des bâtiments à usage de gîtes, ni celui de la grange et de l'ancienne chapelle dès lors que ces biens doivent être considérés comme étant réservés à un usage privé. Toutefois, la seule attestation d'un notaire du 3 septembre 2013 n'est pas de nature à remettre en cause la détermination de la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle, fixée à 77 % lors d'un précédent contrôle fiscal en 2011 à l'aide des plans de la propriété. Dans ces conditions, et alors, au demeurant, que l'administration fait valoir, sans être sérieusement contredite, que l'activité commerciale de M. B...constituait la source prépondérante de revenus du foyer fiscal, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause le bénéfice de l'exonération de la plus-value réalisée en ce qui concerne la partie de la propriété non affectée à la résidence principale des requérants.

Commentaire de LégiFiscal

La Cour se base sur des problématiques de fait. Les contribuables auraient pu bénéficier de l'exonération totale s'ils avaient démontré que l'immeuble était intégralement affecté à leur résidence principale au jour de la vente et qu'il avait ainsi changé d'affectation.Cette preuve n'est en l'espèce, pas apporté selon la Cour.