Investissement outre mer ouvrant droit à réduction d'impôt et fondations non achevées dans les délais

Contexte de l'affaire

CAA Bordeaux 28 mai 2018 n°16BX02036

En vertu des dispositions de l'article 199 undecies A du CGI, les contribuables réalisant des investissements immobiliers neufs ou assimilés en outre mer, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt. L'investissement éligible peut être effectué directement ou par le biais d'une société immobilière constituée en vue de la construction de logements neufs.

Le bénéfice de l'avantage fiscal est soumis aux conditions suivantes :

- le bien doit être donné en location nue durant au moins 5 ans,

- en cas d'investissement indirect, les parts de la société immobilière doivent être conservés durant au moins 5 ans,

- les fondations du bien doivent être achevés dans les 2 ans suivant l'achat ou la souscription des parts.

En l'espèce, un couple avait souscrit des parts du capital social d'une SCI constituée en vue de la construction de 4 villas situées en Martinique. L'administration remit en cause le bénéfice de la réduction d'impôt, au motif que les fondations n'avaient pas été achevées dans le délai de 2 ans requis.

Les contribuables firent valoir, devant la Cour administrative d'appel, que ce retard était du à un litige opposant la SCI à l’architecte chargé de la maîtrise d’oeuvre ainsi qu’à l’entreprise chargée de réaliser les travaux de construction.

La Cour rejette leurs arguments. Ainsi, pour elle, les requérants n'établissent pas que la réalité de ces perturbations et ne peuvent donc se prévaloir de la force majeure.

Extraits de l'arrêt

4. Il résulte de l'instruction que M. et Mme B… ont souscrit le 18 novembre 2003 des parts du capital social de la société civile immobilière X constituée en vue de la construction de quatre villas situées sur le territoire de la commune de Schoelcher. Il est constant que les fondations des immeubles n’ont pas été réalisées dans le délai de deux ans fixé par les dispositions précitées de l’article 199 undecies A. Si les contribuables soutiennent en appel comme ils le faisaient déjà en première instance que le retard mis dans la réalisation des travaux est dû à un litige qui a opposé la société civile immobilière à l’architecte chargée de la maîtrise d’oeuvre ainsi qu’à l’entreprise chargée de réaliser les travaux de construction, ils n’établissent pas la réalité de ces perturbations et ne peuvent donc, en tout état de cause, se prévaloir sur la base de ces allégations de la force majeure susceptible de les exonérer des conséquences fiscales de la méconnaissance de cette condition posée par les dispositions précitées de l’article 199 undecies A. Par suite, pour ce seul motif, l’administration fiscale a pu à bon droit remettre en cause la réduction d’impôt pratiquée au titre des années 2008 à 2010.

Commentaire de LégiFiscal

Les conditions pour bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissement locatif sont très strictes et doivent être respectées scrupuleusement. Cet arrêt vient confirmer ce fait et seule la force majeure pouvait être invoquée par les investisseurs dans le cas d'espèce. (celle-ci est par ailleurs rarement retenue).

Cette solution peut être étendue à toutes les cas où les constructions doivent être achevées avant un certain délai (dans le cadre de la loi Pinel, le bien doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique lorsqu'il est acquis en VEFA).