Exonération de plus-value immobilière et bien destiné à devenir la résidence principale du contribuable
Contexte de l'affaire
CAA Nantes 28 juin 2018 n°17NT01109
La plus-value immobilière constatée lors de la cession de sa résidence principale par un particulier, est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en vertu des dispositions de l'article 150 U-II du Code général des impôts. Si cette règle semble simple en théorie, elle génère, en pratique, de très nombreux contentieux, concernant notamment la définition de la résidence principale.
En effet, cette dernière s'entend de la résidence effective du contribuable au jour de la cession, qui ne peut être utilisée temporairement au contraire d'une résidence secondaire. Il s'agit du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie du temps.
Néanmoins, il est admis que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable.
En l'espèce, une femme fit l'acquisition le 26 mai 2010 d'un appartement qu'elle revendit le 30 novembre 2010 près de deux fois plus cher. L'acte de vente indiquait que cet appartement constituait la résidence principale de la cédante, qui bénéficia ainsi des dispositions de l'article 150 U-II du CGI.
L'administration remit néanmoins en cause le bénéfice de l'exonération, au motif que le logement ne constituait pas sa résidence principale. Les juges du fond donnèrent raison au service.
La cédante fit valoir que le bien était destiné à devenir sa résidence principale et qu'elle y avait réalisé des travaux à cet effet. En outre, elle vivait auparavant avec son fils majeur handicapé, dans une maison en location adaptée à son handicap et faisait office de tierce personne assistante. Ne pouvant plus assurer cette assistance qui n'était pas favorable à l'autonomie de son fils, elle aurait alors acheté l'appartement litigieux, à proximité de chez celui-ci, dans l'intention d'y fixer sa résidence principale et de créer une rupture progressive avec lui. Cette proximité restant trop importante, elle décida finalement de revendre cet appartement. Ainsi, la vente du bien résultait de circonstances très particulières.
La Cour rejette cet argumentaire et souligne que la requérante n'avait déclaré aucun changement d'adresse au service des impôt, n'avait également effectué aucune démarche de changement d'adresse auprès de sa Banque et n'avait souscrit aucun abonnement téléphonique et internet à sa nouvelle adresse.
Extraits de l'arrêt
3. Mme A...soutient que l'appartement cédé était destiné à sa résidence principale, qu'elle y a effectué des travaux à cet effet et y dormait pour la période du 26 mai au 30 novembre 2010. Elle précise qu'elle vivait auparavant avec son fils majeur, handicapé, au 37 rue Madeleine Renaud à Ouistreham dans une maison en location adaptée à son handicap et faisait office de tierce personne assistante. Ne pouvant plus assurer cette assistance qui n'était pas favorable à l'autonomie de son fils, elle aurait alors acheté l'appartement situé au 34 rue de Trouville, à proximité de chez son fils, dans l'intention d'y fixer sa résidence principale et de créer une rupture progressive avec lui. Elle précise également que cette proximité restant trop importante, elle a finalement décidé de revendre cet appartement, que son fils est allé vivre avec sa grand-mère à Cabourg tandis qu'elle achetait, de son côté, en janvier 2011, une maison située au 76 boulevard de France à Ouistreham. Elle en conclut que la vente du bien résulte de circonstances très particulières dont l'administration doit tenir compte pour admettre une exonération de plus-value sur le fondement du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts. Toutefois, il n'est pas contesté que Mme A...n'a déclaré aucun changement d'adresse au service des impôts suite à l'acquisition de l'appartement situé au 34 rue de Trouville à Ouistreham, que sa déclaration de revenus déposée en 2010 mentionne l'adresse du 37 rue Madeleine Renaud à Ouistreham et que ce n'est qu'en 2011 qu'elle a déclaré vivre à une nouvelle adresse, soit au 76 boulevard de France à Ouistreham. En outre, il n'est pas contesté que Mme A...n'a également effectué aucune démarche de changement d'adresse auprès de son agence bancaire et du bureau de la Poste de Ouistreham et que ses relevés bancaires de l'année 2010 font état de son adresse au 37 rue Madeleine Renaud à Ouistreham. Par ailleurs, il n'est pas contesté que Mme A...n'était titulaire d'aucun contrat d'abonnement pour une ligne fixe ou un contrat internet pour le logement situé au 34 rue de Trouville à Ouistreham. Enfin, aucune disposition législative ou réglementaire ne permet de prendre en compte une intention de faire d'un bien immobilier son habitation principale pour bénéficier d'une exonération de plus-value lors de la cession de ce bien. Dans ces conditions, et alors que Mme A...ne produit aucun élément permettant d'établir qu'elle résidait à titre principal au 34 rue de Trouville au cours de l'année 2010, l'administration a à bon droit considéré que la plus-value réalisée lors de la cession du bien ne pouvait bénéficier de l'exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts.
Commentaire de LégiFiscal
La Cour rappelle qu'un logement doit constituer la résidence effective du contribuable (au jour de la cession ou jusqu'à sa mise en vente) pour que l'exonération puisse s'appliquer.
Ainsi, l'intention d'en faire sa résidence principale n'est pas un critère suffisant.